나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63345 [1] 경기도 파주시 야당동 203-6 모리안 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""경의중앙선 야당역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제102호로서,
- 외벽 : 외장석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

평가명령서 및 등기사항전부증명서상 ""야당동 203-6"" 의 지목이 ‘전’ 으로 표기되어 있으나, 2015년 08월 10일 ""대"" 로 지목변경 되었는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서상 야당동 203-6의 지목이 "전"이나 2015.08.10."대"로 지목변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63345 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 203-6 모리안 103동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 61.36㎡ (약 18.56평)

토지지분: 61.3575㎡ (약 18.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물지분: 52.7㎡ (약 15.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제102호

사용승인일: 2015.07.06

특이사항: 등기사항전부증명서상 지목 "전"이나 "대"로 변경됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

채권자: 강OO (부동산강제경매 신청)

말소기준권리: 2023-12-04 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑7)

인수되는 권리:

* 주택임차인 강경찬: 보증금 185,000,000원, 전입일 2021-07-02, 확정일 2021-05-10. 대항력 있으며, 등기부상 주택임차권 공동담보(을5)로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수해야 함.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됨. (갑5, 갑6, 갑7, 갑8)

기타 권리 분석:

* 임차인 김보은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-02-08, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상이므로 주의 필요.

* 본 물건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 물건명세서 및 등기부 요약 상의 '인수 보증금 185,000,000원' 정보와 상반됩니다. 물건명세서의 내용에 따라 강경찬 임차인의 보증금 185,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-02

* 확정일자: 2021-05-10

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-08

* 대항력: 있음 (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

1.3. 상권분석

주위환경: 유사규모 다세대주택이 밀집한 주택지대이며, 경의중앙선 야당역이 인근에 위치하여 주거 단지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있음.

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 태종에비뉴 202/203동 (2019년식, 다세대, 전용 65.1㎡): 28,500만원 (약 19.69평)

* 요산아트빌 102동 (2015년식, 연립, 전용 56.035㎡): 15,000만원 (약 16.95평)

* 자연에가 2동 (2015년식, 연립, 전용 57.45㎡): 18,000만원 (약 17.38평)

* 본건은 2015년식 다세대주택으로 전용면적 52.70㎡ (약 15.94평)임.

* 2015년식 연립/다세대 물건의 시세는 15,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 형성되어 있음.

* 2019년식의 신축 연한이 짧고 면적이 더 넓은 태종에비뉴의 시세는 28,500만원으로 높게 나타남.

* 감정가 20,200만원은 2015년식 유사 면적 물건보다 높으나, 2019년식 물건보다는 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능 거리, 인근 버스 정류장 다수 소재.

편의시설: 주택지대 형성으로 기본적인 상권은 있으나, 대규모 상업 시설은 야당역 주변을 이용해야 할 것으로 보임.

교육시설: (제공 정보 부족, 별도 확인 필요)

주변 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역 지정으로 인해 인근 축사 등의 존재 가능성은 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 강경찬 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 투자금액이 크게 늘어남.

미상 보증금 임차인: 김보은 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 추후 예상치 못한 금액을 인수하거나 법적 분쟁이 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

지목 변경 관련: 등기부상 지목이 '전'이나 '대'로 변경된 사항이 있으나, 현황 이용은 '대'로 가능함. 서류상 차이점 인지 필요.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 등에 따라 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호합니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 강경찬 씨의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이는 매수인의 총 실질 투자금액에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 합니다.

보증금이 미상인 임차인 김보은 씨의 존재 또한 잠재적 리스크 요인이므로, 해당 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

건축물 대장상 지목 변경, 지역 지구 지정 현황 등도 함께 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경.

신축 연한: 2015년식으로 비교적 최신 건물에 속함.

실거주 매력: 1층으로 계단 이용 불편이 없고, 생활이 편리할 수 있음.

잠재적 시세 상승: 향후 주변 개발 및 지하철 노선 이용객 증가에 따른 시세 상승 기대. (단, 인수 보증금 상쇄 후의 수익률 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

인수해야 할 임차 보증금 (강경찬): 185,000,000원

매수인의 총 실질 투자 비용 = 예상 낙찰가 + 185,000,000원

시세 분석 결과: 2015년식 유사 면적 연립/다세대 시세는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 202,000,000원이지만, 필수 인수 보증금을 고려하면 실제 매수인의 투자 부담은 훨씬 커집니다. 주변 시세와 비교했을 때, 매수인이 부담하는 총 실질 투자 비용이 적정해야 합니다. 2015년식 연립 물건의 최고가(180,000,000원)를 기준으로 낙찰가 상한선을 보수적으로 산정하는 것이 필요합니다.

김보은 임차인의 보증금 미상으로 인한 잠재적 위험(최악의 경우 보증금 인수 가능성)도 고려하여, 예상 낙찰가를 더욱 보수적으로 책정해야 합니다.

예상 낙찰가 범위: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

이 구간에서 낙찰될 경우, 총 실질 투자 비용은 325,000,000원 (140,000,000원 + 185,000,000원) ~ 355,000,000원 (170,000,000원 + 185,000,000원)이 됩니다.

이 총 투자 비용이 인근 2019년식 다세대(전용 65.1㎡)의 시세 285,000,000원과 비교하여 어떤 가치를 가지는지, 또한 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.