나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63330 [1] 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 ""문산제일고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 '내부구조도' 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사
기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역
:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 143,000,000원, 전입일자 2020.6.29. 확정일자 2020.8.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
2. 임차보증금 117,600,000원은 서서울농업협동조합에게 질권설정됨, 임차보증금 54,200,000원은 주택도시보증공사에게 양도됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63330 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지 면적: 42.15㎡ (약 12.74평)

건물 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건축년도: 2019년 7월 8일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

주위 환경:

본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치하며, 주변에 문산제일고등학교가 북서측 인근에 있습니다. 지역은 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

단지 내로 포장된 도로가 개설되어 있으며, 외부 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 5번, 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023.02.13)가 말소기준권리가 되어, 이에 앞선 권리들을 제외한 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석:

* 선순위 임차권: 을구 1번, 고정석(고 ) 임차권 등기(143,000,000원, 전입일자: 2020.06.29, 확정일자: 2020.08.12)가 존재합니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔여 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 질권 설정: 임차보증금 117,600,000원은 서서울농업협동조합에게 질권이 설정되어 있습니다.

* 채권 양도: 임차보증금 54,200,000원은 주택도시보증공사에게 양도되었습니다.

* 기타 권리: 갑구의 소유권 이전 및 신탁 관련 등기, 을구의 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재하며, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

을구 1번 임차권등기(143,000,000원)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 현황:

본 물건지는 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 단지 내 입주민을 위한 기본적인 상업 기능을 수행하는 것으로 파악됩니다. 대규모 상업 시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

인근 지역 특성:

주거용 건물 위주로 형성되어 있으며, 인근에 고등학교가 위치해 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설:

* 문산제일고등학교가 인근에 소재합니다.

주변 편의 시설:

인근 노선버스 정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 이동이 용이합니다. 제공된 정보만으로는 쇼핑, 의료 등 구체적인 편의시설 정보는 확인되지 않습니다.

주변 환경:

계획관리지역으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 군사시설 보호구역 등 개발 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 을구 1번 임차권(143,000,000원)이 매수인이 인수해야 할 주요 리스크입니다. 만약 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 총 매입 비용이 상승하게 됩니다.

* 지역 제한 사항: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 권리 관계 복잡성: 다수의 임차권 및 질권, 양도 등의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 소형 면적의 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속합니다. 하지만 143,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 존재와 인수 가능성은 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지 여부가 매수인의 최종 인수 부담을 결정할 것으로 보입니다. 지역 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2019년에 건축되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 적극적인 권리 분석 필요: 선순위 임차인의 보증금 인수 여부를 면밀히 파악하고, 배당표를 분석하여 실제 인수 부담을 정확히 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 140,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도와 면적 등을 고려했을 때, 본 건의 경우 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 57% ~ 64% 수준으로, 선순위 임차권 인수 위험에 대한 보수적인 접근을 반영한 가격입니다. 실제 입찰가는 이러한 위험 요소와 낙찰 후 예상되는 총 부담액을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.