나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63330 [1] 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63330 [1] 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경63330
• 주소: 경기도 파주시 평화로 250-8 청우 하이츠, 211동 4층401호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2025타경63330 | 소재지: 경기도 파주시 평화로 250-8 청우 하이츠, 211동 4층401호 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 68,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경63330 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63330 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 813-10 청우하이츠 211동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000 원

토지면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

토지 지분율: 4215.442999999999

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 3300

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재되어 있어 주거와 자연환경이 조화를 이루는 지역입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연결되어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법(15미터 위임, 제한보호구역 25km)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 소유자와 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계는 을구 1번의 임차권등기입니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금은 143,000,000원, 전입일자는 2020년 6월 29일, 확정일자는 2020년 8월 12일입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다. 또한, 임차보증금 중 117,600,000원은 서서울농업협동조합에게 질권 설정되었고, 54,200,000원은 주택도시보증공사에게 양도되었습니다.

1.4. 상권분석

본건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "문산제일고등학교"가 인접해 있어 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 지역 내에서 기본적인 생활을 영위할 수 있는 수준의 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변에 "문산제일고등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 인근의 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 간단한 외식 등의 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능합니다. (참고: 일부 정보 출처에서는 도보 3분 거리에 지하철역과 편의점, 병원 등이 있다고 언급하나, 파주시 야동동의 지리적 특성을 고려할 때 대중교통은 버스 중심이며, 지하철역과의 거리는 멀 것으로 예상됩니다.)

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 임차보증금 인수 가능성입니다. 143,000,000원의 보증금이 배당으로 모두 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 또한, 본 물건은 "군사기지 및 군사시설 보호법"상 제한보호구역(25km)에 해당되어, 건축물의 신축, 증축, 개발행위 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있으며, 토지 이용 계획상 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상으로 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 다세대주택으로, 문산제일고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 갖춘 점이 장점입니다. 그러나 임차보증금 143,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 매우 큰 리스크 요소입니다. 이는 매각 허가 시 배당표 확인 및 명도 협상을 통해 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 군사보호구역에 해당하여 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 이러한 권리관계와 규제 사항을 종합적으로 고려할 때, 투자는 신중한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 경매 물건으로서 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 앞서 분석된 임차보증금 인수 위험과 군사보호구역이라는 특수한 입지 조건을 충분히 고려해야 합니다. 만약 임차보증금 관련 문제를 원만하게 해결하고, 해당 지역의 개발 가능성을 높게 평가한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 높은 인수 부담금으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 본 물건과 직접적으로 인접한 곳에서 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 파주시의 경우 과거 운정신도시 쓰레기소각장 관련 논란이나 탄현면 동물화장장 건립 반대 사례 등이 있어, 지역 내 혐오시설 유치에 대한 주민들의 민감성을 간과해서는 안 됩니다.

법원 정보

고양지원 경매4계