나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2909 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 814-76 동국홈타운 307동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2011.03.14.) 외벽 :석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호(2) 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

- 대지권의 목적인 토지는 공부상 지목이 "대" 임. - 평면도(1층) 도면상 호별배치가 현황과 달리 101호는 102호로, 102호는 101호로 표시되 어 있으나, 내부구조도는 현황 점유기준으로 표기하였으니 경매진행시 참조하시기 바람. (호별평면도의 경우도 이전에는 101호와 102호 도면이 바뀌어 있었으나, 현재 호별평면도는 현황과 같게 변경되어 있음.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임차인이 거주하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서상 현황과 건축물대장상 현황도면이 상이하였으나 2025.8.20.건축물 현황도면 표시변경을 통해 현재 현황과 공부상 도면 일치함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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3. 1.1.사건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경2909 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOO

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5. 1.2.건물 상세 정보

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 814-76 동국홈타운 307동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2011년 3월 14일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호

* 건물면적 (전유면적): 67.81㎡ (약 20.51평)

* 건물 총 연면적 (307동): 823.64㎡ (약 249.16평)

* 전체 단지 연면적: 1647.28㎡ (약 498.34평)

6.

7. 1.3.토지 상세 정보

* 토지면적: 78.19㎡ (약 23.65평)

* 토지지분: 78.1875㎡ (약 23.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

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9. 1.4.매각 대상 및 경매 정보

* 감정가: 210,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

3.

4. 2.1.주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다.

5.

6. 2.2.교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통입니다.

7.

8. 2.3.도로 접근성

* 본건은 남측으로 도로에 접해 있습니다.

9.

3. 권리분석

4.

5. 3.1.말소기준권리

* 을2 근저당권: 삼애신용협동조합, 2011년 8월 31일 접수, 채권액 208,000,000원

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7. 3.2.인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

* 말소기준권리보다 후순위인 갑3 압류(서울특별시마포구), 갑4 가압류(롯데카드), 갑5 임의경매(삼애신용협동조합)는 모두 말소될 예정입니다.

8.

9. 3.3.임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

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11. 3.4.권리분석 요약

* 등기부채권 총액: 218,257,715원 (근저당 208,000,000원 + 가압류 10,257,715원)

* 전체 권리관계가 말소될 예정으로, 인수할 권리 및 부담이 없어 권리상 안전한 물건입니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않아 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

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4. 상권분석

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6. 4.1.주변 실거래가 분석

* 2021년식 다세대 (69.11㎡): 2026년 5월 269,900,000원

* 2017년식 다세대 (67.98㎡): 2026년 5월 220,000,000원

* 2018년식 연립 (72.55㎡): 2026년 5월 300,000,000원

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8. 4.2.시세 비교

* 본건은 2011년식 다세대주택(67.81㎡)으로, 건축년도는 가장 오래되었으나 면적은 최근 거래 사례와 유사합니다.

* 감정가 210,000,000원(2.1억)은 최근 거래된 2017년식(67.98㎡)의 220,000,000원(2.2억)과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.

5. 생활정보

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11. 5.1.주변 편의시설

* 동국대학교 일산병원, 식사동 주민센터, 식사공원 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 양일초등학교, 저동중학교, 일산고등학교 등 다수의 학교가 근거리에 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

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13. 5.2.혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

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15. 5.3.기타 생활 환경

* 본건이 위치한 식사동 지역은 주거 지역으로, 안정적이고 조용한 생활 환경을 제공합니다.

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6. 잠재적 리스크

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8. 6.1.공부와의 차이 (해결됨)

* 과거 감정평가서상 현황과 건축물대장상 현황 도면이 상이했으나, 2025년 8월 20일부로 건축물 현황 도면 표시 변경을 통해 현재 현황과 공부상 도면이 일치함을 확인하였습니다.

* 과거 호별 배치 도면 상의 오류(101호와 102호 표기 변경)도 현재는 현황과 같게 수정된 상태입니다.

9.

10. 6.2.임차인 관련 사항

* 대항력 없는 임차인(서혜진)이 거주 중이나, 보증금 2,000만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

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7. 종합 의견

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13. 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재한 다세대주택으로, 동국대학교 일산병원 인근에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다.

14. 권리관계는 말소기준 권리보다 후순위 권리가 모두 말소되는 안전한 물건이며, 인수되는 권리 및 추가 부담은 없습니다.

15. 대항력 없는 임차인이 거주하고 있으나, 보증금 2,000만원은 인수되지 않으므로 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

16. 과거 공부상 도면과의 차이 문제는 해소되었으며, 현재는 공부와 현황이 일치합니다.

17. 주변 실거래가와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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20. * 안정적인 주거지: 식사동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

21. * 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

22. * 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 신속한 명도가 가능합니다.

23. * 시세 대비 경쟁력: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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26. * 감정가: 210,000,000원

27. * 최근 시세 분석 (2026년 5월 기준):

28. - 67.98㎡ (2017년식): 220,000,000원

29. - 69.11㎡ (2021년식): 269,900,000원

30. - 72.55㎡ (2018년식): 300,000,000원

31. * 본 물건(67.81㎡, 2011년식)의 경우, 건축년도가 가장 오래되었으나 면적은 유사합니다.

32. * 보수적으로 가장 낮은 거래가인 220,000,000원(2.2억)을 기준으로 하되, 권리상 문제가 없고 명도가 용이하다는 점을 감안하면 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

33. * 입찰가 산정 시, 감정가(2.1억)와 최저 시세(2.2억)를 고려하여 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

34. * 종합적으로 고려한 예상 입찰 범위는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 (2.2억 ~ 2.5억)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.