나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72449 [1] 경기도 양주시 은현면 봉암리 137-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I주삼창 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 봉암초등학교 남측 원거리에 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 2) 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로(예정지)임.

인접 도로상태

일련번호 1),2) 동측으로 노폭 4m의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(2) :자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물이용상황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 2)의 공부상 지목은 임야이나, 도로(예정지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬붙임 등 마감. 내벽: 판넬붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72449 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 은현면 봉암리 137-3

* 용도: 공장

* 감정가: 912,488,000원

* 토지면적: 2228.00㎡ (약 674평)

* 건물면적: 99.00㎡ (약 30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 봉암초등학교 남측 원거리에 위치하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 일련번호 1)은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 2)는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로(예정지)로 이용 중입니다.

* 도로상태: 일련번호 1), 2) 토지는 동측으로 노폭 4m의 도로를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 일련번호(1): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

- 일련번호(2): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역.

* 주변 환경: 검색 결과, 양주시 은현면 일대에는 과거 광역폐기물소각장, 가축분뇨처리장, 위생환경처리장, 하수종말처리장 등 주민들이 혐오시설로 간주하는 시설들이 설치되거나 설치 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 다만, 본건 물건지(봉암리 137-3번지) 주변에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 양주자연생태관, 장흥자생수목원, 송암스페이스센터, 가나아트파크 등 관광지가 인근에 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합으로 추정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정용식. 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입/사업일자 2019-02-14. 대항력 있음.

* 임차인: 주식회사 야푸드. 보증금 0원, 차임 0원. 사업일자 2021-09-01. 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사 에이셔랩스. 보증금 0원, 차임 0원. 사업일자 2021-09-01. 대항력 없음.

* 말소기준권리: 2020년 2월 5일자 안양농업협동조합 근저당권 (을25)

* 등기부채권 총액: 708,000,000원 (토지 및 건물 등기부 요약 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을26)은 근저당권과 동일 접수일자로 말소 처리되어 있습니다. 따라서 실질적으로 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 공장으로 이용 중이며, 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형)에 해당합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인근에 봉암복지회관이 소재하나, 상업적 상권의 발달 정도에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 은현면 봉암리 일대는 과거 쓰레기 소각장, 가축분뇨처리장 등 혐오시설 설치와 관련된 주민 민원이 있었던 지역입니다. 현재는 자원회수시설 및 재활용선별장이 운영 중인 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 봉암초등학교 남측 원거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 양주시는 전반적으로 다양한 관광지 및 문화 시설을 갖추고 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정용식 임차인은 2019년부터 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 50,000,000원이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인에게 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 명도 협상 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

* 매각 제외 물건: 이동식 화장실 2동 및 컨테이너 7동이 매각에서 제외되어 있어, 이들 물건의 처리 및 관리에 대한 추가적인 조치가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획 및 환경 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 제2 토지 이용: 일련번호 2) 토지가 공부상 지목은 임야이나, 도로(예정지)로 이용되고 있어 향후 도로 편입 또는 이용에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 양주시 은현면 봉암리에 위치한 공장 용지입니다. 2,228㎡(약 674평)의 토지와 99㎡(약 30평)의 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 9억 1천 2백여만 원입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역 내 성장관리계획구역(공업형)에 속해 있어 향후 공장이나 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 가능합니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 상당한 협상 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각 제외 물건인 이동식 화장실과 컨테이너의 처리 문제, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용지로서의 활용성: 성장관리계획구역(공업형)으로 지정되어 있어, 중소규모 공장이나 물류창고 등으로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 건물 면적 대비 토지 면적이 넓어, 향후 증축이나 야적 공간 확보 등 활용도가 높을 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 912,488,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리 분석, 제반 리스크 요인, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 인수 보증금 합계에서 0원으로 처리되었으나, 실제 명도 시 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 매각 제외 물건의 처리 비용, 토지 이용 제한으로 인한 제약 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 적정 낙찰률을 80%~90% 수준으로 가정할 때, 예상 입찰가는 약 7억 3천만원 ~ 8억 2천만원 사이에서 결정될 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.