나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72452 [1] 경기도 의정부시 의정부동 440-31 금강팰리스 1동 7층 701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 ""의정부역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 '의정부역' 및 의정부경전철 '의정부역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제701호로서(사용승인일:2016.05.18)

외벽 : 치장벽돌마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로에 접하고 있으며 동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 역사문화환경보존지역(보호구역포함)으로부터 300m이내(의정부2동 성당)), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72452 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 440-31 금강팰리스 1동 7층 701호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제701호

사용승인일: 2016년 5월 18일

1.2. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

토지지분: 1.872035㎡ (약 0.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.16㎡ (약 19.71평)

건물지분: 7.239276㎡ (약 2.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가 (전체 건물 기준): 25,800,000원

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건

* 주의사항: 지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며 "의정부역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 '의정부역' 및 의정부경전철 '의정부역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 제반 차량의 진출입이 가능하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동 성당)에 위치하며, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 주거지, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재된 도심 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 의정부역 인근으로 대규모 상업 및 행정 시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 현황

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 4일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 강제경매개시결정(갑7)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 선순위이거나 동일한 권리가 아닌 등기부상의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 및 점유 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

3.5. 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2016년 5월 23일: 소유권보존 (남문자 외 3명)

* 2016년 5월 25일: 소유권 이전 (김금지)

* 2023년 10월 11일: 소유권 이전 (장권업, 증여)

* 2025년 1월 8일: 소유권 이전 (장권업 외 3명, 상속)

* 2025년 1월 8일: 소유권 이전 (장권업, 증여)

* 2025년 6월 4일: 강제경매 (장미진 지분, 채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사, 권리금액: 44,606,873원)

4. 상권분석

본건은 의정부역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다. 상업지역 내 위치함에도 불구하고 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 비교적 신축(사용승인 2016년)에 해당하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통망이 매우 우수하여 의정부 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 편의시설이 밀집한 상업지역에 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 교육시설이 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건이므로, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 해당 물건을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 임대 및 점유 관계가 미상입니다. 현장 방문 시 임차인 또는 점유자가 있을 수 있으며, 이에 따른 명도 및 권리관계 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 미상인 점유자나 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 일반 물건보다 다소 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 다세대주택이나 토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 일반상업지역 내 주택 용도에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택의 지분 매각 물건입니다. 뛰어난 교통과 생활 편의시설 이용이 장점이나, 지분매각이라는 특성과 임대 및 점유관계 미상이라는 리스크가 존재합니다. 특히 공유자의 우선매수권 행사는 낙찰 가능성에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가(전체 건물 기준 25,800,000원) 대비 건물 지분(약 11.1%)의 감정가는 약 2,860,000원으로, 채권액(44,606,873원)보다 현저히 낮습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 입지로 교통 여건이 매우 우수합니다.

* 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건축 승인일 기준 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리보다는 관리에 집중할 수 있습니다.

* 지분매각으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 지분 약 11.1%에 대한 매각이며, 전체 건물 면적 65.16㎡를 기준으로 주변 유사 물건의 최근 실거래가(건당 98,000,000원 ~ 165,000,000원)를 분석할 때, 해당 지분의 시장 가치는 약 11,000,000원 ~ 18,300,000원으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 지분매각, 공유자 우선매수권, 점유 관계 미상 등의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 채권액이 44,606,873원으로 명시되어 있으나, 이는 강제경매의 개시채권액이며 낙찰자가 직접 인수하는 금액과는 다를 수 있습니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 충분히 감안하고 낙찰 후 명도 및 공유자 협의 등의 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간을 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 20,000,000원

투자를 결정하시기 전, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하고, 공유자들과의 소통을 시도하며, 법원 자료를 추가적으로 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.