나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72412 [1] 경기도 의정부시 낙양동 757 의정부민락푸르지오 702동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 '송양초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 1층 104호로서,
(사용승인일 : 2015. 07. 15)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세내역은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

급,배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(민락고)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(송양초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송양초)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72412 (1)

소재지: 경기도 의정부시 낙양동 757 의정부민락푸르지오 702동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.87㎡ (약 15.39평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

토지 지분: 50.873㎡

건물 지분: 84.937㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 재매각

주의사항: 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 '송양초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원 등으로 형성된 지역입니다. 단지 남서측으로는 민락천이 흐르고 있어 산책 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의 및 공공 시설

단지 인근에 롯데슈퍼프레시 송양점, 메가MGC커피 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 최첨단 하수처리시설로 지하화된 '낙양물사랑공원'이 인근에 조성되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다. 다만, '낙양물사랑공원'이 공공 하수처리 시설로 인근에 위치하며, 의정부시 전반적으로는 소각장 이전 등 혐오시설 관련 이슈가 논의된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권보존: 주식회사민락2지구주택개발전문위탁관 (2015-08-11)

소유권이전: 조영관 (2015-09-24)

현재 소유자는 조영관입니다.

3.2. 말소기준권리 및 후순위 권리

말소기준권리: 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당권 (접수일: 2022-05-09, 채권액: 574,800,000원)

후순위 권리 및 임의경매 개시결정은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 을13: 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 (2022-06-02, 61,100,000원) - 말소

- 을11-4: 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권 질권설정 (2024-03-27, 574,800,000원) - 말소

- 갑6: 오케이에프앤아이대부 (임의경매개시결정) (2025-06-04, 479,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 635,900,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기재된 내용상 해당 사항 없음.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 현재 파악된 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 현장 조사 시 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 송양초등학교가 인접해 있어 교육 관련 상권의 발달 가능성이 있으며, 민락2지구 내 중심 지역으로서 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 의정부 민락 푸르지오

사용승인일: 2015년 07월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 24층 중 1층 (702동 104호)

건축 마감:

- 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

- 창호: 새시창호

이용상태: 아파트로 이용 중

5.2. 주요 설비 내역

급/배수, 위생, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 지하주차장 등 일반적인 아파트 편의시설이 구비되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

총 주차대수: 1127대 (세대당 1.19대)

5.4. 교육 시설

송양초등학교, 송양중학교, 송양고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 매각되지 못했거나, 매각 후 문제가 발생했을 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 높은 매수신청보증금

일반적인 10%가 아닌 20%의 매수신청보증금이 요구되는 점은 특이사항이며, 입찰자의 초기 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주 또는 임대차 관계 확인 시 예상치 못한 명도 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 의정부 민락 푸르지오 아파트로, 2015년 준공된 신축급 아파트입니다. 1층에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 교육 시설, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 재매각 물건이고 매수신청보증금이 20%로 높게 책정된 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 : 민락2지구 내 위치하여 택지지구 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 주거 환경 : 대단지 아파트, 초등학교 인접, 민락천과 공원 등 쾌적한 주거 환경.

* 실거주 적합성 : 1층 세대로 어린 자녀가 있거나 거동이 불편한 가족에게 적합.

* 시세 차익 기대 : 감정가 및 최근 실거래가 대비 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 440,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월 기준, 84.9㎡대 면적):

- 2026년 07월 08일 (23층): 452,000,000원 [JSON]

- 2026년 07월 07일 (26층): 430,000,000원 [JSON]

- 2026년 07월 04일 (2층): 400,000,000원 [JSON]

9.2. 추정 입찰가

해당 물건은 1층으로, 최근 2층 거래가 400,000,000원임을 감안할 때, 1층 가치는 이보다 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 감정가(440,000,000원)는 최근 고층 거래가 수준입니다. 재매각 및 20% 보증금과 같은 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

추정 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

권고 입찰가: 400,000,000원 ~ 415,000,000원 (20% 보증금 준비 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.