나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12677 [1] 서울특별시 강북구 수유동 484-4 재인빌 6층 603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 주상용건물, 다세대주택, 교육시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 버스정류장, 삼양역 (우이신설경전철)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 구분건물내 6층 603호로서,

외벽 : 석재붙임 마감, 벽돌붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별냉난방설비, 위생설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8m 및 약4m, 북측으로 노폭 약6m, 남측으로 노폭 약4m의 포장도로와
각각 접하며, 본건으로의 차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육
환경보호에 관한 법률>, >, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

제시외물건이 소재하는바 후면 내부구조도 및 사진용지 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 주택임차권 등기 되어 있음. (등기사항전부증명서)
- 본건이 속한 건물 옥상에 판넬조 판넬지붕 단층(외부표기 없음, 용도미상)의 건물 수개호
소재함. (후면 사진용지 참고)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12677 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 484-4 재인빌 6층 603호

건물명: 재인빌

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 구분건물

건축년도: 사용승인 2017년 05월 02일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.43㎡ (약 4.06평)

건물면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물지분: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물 제시외면적: 10.80㎡ (약 3.27평) - 매각에 포함

총 이용 가능 면적: 약 32.19㎡ (약 9.74평)

감정가: 166,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주상용건물, 다세대주택, 교육시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통

인근에 버스정류장이 있으며, 삼양역 (우이신설경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로 약 8m 및 4m, 북측으로 약 6m, 남측으로 약 4m의 포장도로와 각각 접하며, 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김정현 (김 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 02월 04일

배당신고일자: 2023년 07월 07일

대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 권리 말소/인수 사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번으로 2023년 07월 07일에 접수된 김정현의 주택임차권(180,000,000원)이 "말소: 인수"로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음을 의미합니다. 말소기준권리는 갑구 11번 주택도시보증공사의 가압류(2023년 09월 08일)이며, 본건 강제경매(채권자 김정현, 2025년 06월 09일 접수)를 포함한 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 김정현의 보증금 180,000,000원이 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 인수되는 보증금액을 명확히 확인해야 합니다. (※ 감정평가서 요약표의 '인수 보증금 합계: 0원'은 등기부등본상의 '말소: 인수' 기재와 상충되므로, 현장 조사 및 법원 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 수유동 지역은 주거 기능이 강한 지역으로, 상업 및 생활 편의시설이 균형 있게 분포되어 있습니다. 인근 삼양역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주택가 내 소규모 상가들도 자리하고 있습니다.

4.2. 향후 전망

우이신설선 삼양역 역세권으로 교통 편의성이 향상되었으며, 주변 지역의 꾸준한 주거 수요는 안정적인 가치 유지에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 지하철 삼양역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다. 주변에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

"수유1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 학교 등 교육시설과의 인접성을 엿볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물(6층)에 6층 무단증축(판넬/판넬 약 10.5㎡)이 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있는 사항입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 가능성)

임차인 김정현이 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본상 보증금 180,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가가 감정가(166,000,000원)보다 낮을 경우, 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 옥상에 판넬조 판넬지붕 단층의 건물 수개호가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이 제시외 건물도 매각 대상에 포함되며, 위반건축물과의 관련성 및 용도 미상으로 인한 추가적인 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.4. 특수 물건 정보 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차권 존재, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등 다수의 특이사항을 가지고 있어 권리분석 및 명도 과정에서 상당한 주의와 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 삼양역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 180,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등 심각한 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 특히 임차인 보증금이 감정가를 초과한다는 점에서, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 삼양역 역세권으로 인한 교통 편의성

* 주거지대 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근 용이

* (잠재적으로) 권리 관계 명확화 및 위반건축물 시정 후 정상화 시 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정하되, 제시된 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

※ 참고: 위 예상 입찰가는 물건의 감정가 및 시장 상황을 고려한 금액이며, '인수 보증금'은 이 입찰가와 별도로 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 실제 총 지출 비용은 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 될 수 있음에 유의해야 합니다. 따라서 본 건은 인수되는 보증금 규모와 임차인과의 협상 결과에 따라 실제 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 낙찰 시 총 지출 비용은 대략 310,000,000원 이상이 될 수 있으며, 이는 감정가 166,000,000원을 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.