나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1849 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 102-104 미건빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ""상봉삼거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""상봉역(지하철 7호선, 경의중앙선 등)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1849 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 102-104 미건빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

토지지분: 26.31㎡ (약 7.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

건물지분: 45.30㎡ (약 13.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉삼거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "상봉역(지하철 7호선, 경의중앙선 등)"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인근 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물은 2001년 11월 20일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조, 총 5층 규모입니다. 해당 물건은 4층에 위치합니다.

3. 권리분석

등기부 현황에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2024년 08월 05일 접수된 포천세무서장의 압류(주식회사 아미팰리스리조트 지분압류)입니다. 강제경매 개시 결정은 채권자 이춘화에 의해 2025년 06월 09일에 접수되었습니다 (2025타경1849).

등기부상 소유권 이전 내역은 다수 확인되며, 현재 강제경매로 인한 매각 절차가 진행 중입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

임차인 이춘화가 존재하며, 보증금 260,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 05월 10일이며, 대항력이 있습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 회수 여부 및 인수 여부에 대해 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인의 전입일자가 선순위 권리보다 앞서므로, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역 역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 상봉역 일대는 교통의 요지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

주변은 기존의 다세대, 연립 주택 단지와 신축 주상복합 등이 혼재되어 있으며, 상업 시설과의 연계성이 높아 주거용으로서의 가치가 높습니다.

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선) 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 상봉역 주변 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 주변 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이춘화의 보증금 260,000,000원에 대한 인수 또는 배당 관련 불확실성 존재. 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 총 매수 비용 증가 우려.

* 재정비촉진지구: 지구 지정으로 인해 향후 개발 기대감은 있으나, 건축 관련 규제 강화나 사업 진행 지연 등의 가능성 존재. 관할 구청에 공법상 건축 및 행위 제한 사항 사전 확인 필수.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 점유자 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 건물 내부 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 직접 파악하기 어려움. 입찰 시 신중한 판단 요구.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 상봉동의 역세권에 위치하며 재정비촉진지구에 편입되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 감정가는 241,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려했을 때 시세가 더 높을 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원) 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인의 배당이 제대로 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성을 간과해서는 안 됩니다. 또한, 내부 확인이 불가능하여 물건의 실질적인 가치를 정확히 판단하기 어렵다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 상봉역 역세권으로 서울 전역 접근 용이.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 상업지구 인접: 생활 편의시설 이용 편리 및 배후 수요 풍부.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 실거래가와 비교 시, 정상적인 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 실거래가는 평당 약 685만원에서 1142만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적은 45.30㎡ (약 13.70평)입니다.

* 최근 실거래가 (연세마을, 2026년 7월 5일 거래, 51.08㎡): 약 685만원/㎡

* 예상가: 45.30㎡ * 685만원/㎡ = 약 309,405,000원

* 최근 실거래가 (월디움상봉, 2026년 7월 18일 거래, 32.653㎡): 약 1142만원/㎡

* 예상가: 45.30㎡ * 1142만원/㎡ = 약 517,503,900원 (이 사례는 특수성이 있을 수 있어 참고만 합니다.)

* 감정가: 241,000,000원 (약 532만원/㎡)

대항력 있는 임차인의 보증금이 260,000,000원으로 감정가 수준임을 고려할 때, 보증금 인수 여부 및 배당금액 확정을 위한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 만약 임차 보증금을 낙찰자가 전액 인수하지 않더라도, 배당 순위상 임차인이 전액 배당받지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 270,000,000원 ~ 300,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이 금액은 감정가를 상회하며, 시장가격을 반영한 보수적인 접근입니다. 특히 임차인 보증금과 관련된 위험 요소를 충분히 검토하고, 내부 상태 확인 불가에 따른 잠재적 수리 비용까지 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.