나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12366 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 1 106동 1층112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈안동 소재 ""개운초등학교"" 북측 인근에 위치며 주위는 아파트
단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용
의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건내 1층 112호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 창임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 부정형의 평탄한 토지로 아파트 건부지 임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019
-04-18).

*기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019
-04-18).

*기호3 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019
-04-18).

*기호4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비
촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.03.20일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2024카임10280)으로
2024.03.22일자 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12366 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 1 106동 1층 112호

* 용도: 아파트

* 감정가: 441,000,000원

* 토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1991년 6월 13일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "개운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 17일자 엔에이치농협캐피탈주식회사의 근저당권(을10)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 2024년 3월 22일자 박종욱 임차인의 주택임차권(을11)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.)

* 말소되는 권리: 상기 주택임차권을 제외한 나머지 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 3일

* 배당신고일자: 2024년 3월 22일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 대항력 있는 임차인이라는 점이 상충될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 아파트 단지와 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 근린상업 복합지역입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 본건 소재지가 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 돈암현대 아파트로, 1991년 준공되어 총 6개 동, 619세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층 높이의 단지이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 개운초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 지하철역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박 의 보증금 260,000,000원 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 대항력 있는 임차인이라는 점이 상충되므로, 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.)

* 건축물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 건축물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구 관련 불확실성: 재정비촉진지구로 지정되어 있으나, 사업 진행 상황 및 완료 시점에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 안정적인 주거지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 개운초등학교 인근의 양호한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 리스크가 존재하며, 건축물 노후화 또한 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인 관련 리스크를 명확히 파악한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 역세권 및 편리한 교통망 확보.

* 현재 시장 가격 대비 합리적인 취득 가능성 (권리관계 명확화 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 441,000,000원입니다.

최근 유사 면적(41.58㎡)의 실거래가는 2026년 5월 8일 1층 464,000,000원, 5월 9일 2층 480,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 보증금 260,000,000원의 인수 여부에 대한 불확실성을 고려하되, 만약 보증금 전액이 배당으로 회수되어 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정할 경우, 본건의 적정 가치는 최근 실거래가 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 465,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.