나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1825 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 172-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""장안교"" 북동측 인근에 소재하는 부동산(토지, 건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대 및 다가구주택, 소규모 상가주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 후면 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 세장형 평지이며, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로, 북측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과),
대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할),
정비예정구역(2025-01-09)(정비계획 수립중인 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(기간: 고시일로부터 3년)),
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
토지거래계약에관한허가구역(2024-12-19)(지정기간: 2025.1.29.~2026.1.28.)

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자의 가족이 거주하고 있는 것으로 현장조사시 탐문되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 시멘와즙 지상1층 건물로서,(사용승인일: 1975.10.22)

외벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지, 타일붙임 등
바닥: 비닐장판 등
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자의 가족이 거주하고 있는 것으로 현장조사시 탐문되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경1825 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 면목동 172-24

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

748,586,320원

1.5. 토지면적

90. 60㎡ (약 27.38평)

1.6. 건물면적

53. 88㎡ (약 16.30평)

1.7. 토지/건물 제시외면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

화이트대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "장안교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 다가구주택, 소규모 상가주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 등고평탄한 세장형 평지이며, 현황 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6m, 북측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 정비예정구역 (면목8구역 민간재개발사업, 2025.01.09 지정, 건축물 건축 및 토지분할 행위 제한 기간: 고시일로부터 3년)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.1.29 ~ 2026.1.28) → 현재 허가 기간 만료

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 12월 1일 접수된 경기대부리조트주식회사의 근저당권 (채권액 150,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

말소기준권리 외 청솔대부자산관리주식회사(75,000,000원), 화이트대부주식회사(30,000,000원)의 근저당권이 존재하며, 임의경매 신청 채권자(화이트대부, 30,000,000원)를 포함한 등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

3.3. 소유권 변동

* 이홍기 -> 이종수 (1978-01-20 소유권 이전, 2012-03-19 상속으로 인한 소유권 이전)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정운봉

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1997-04-02

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 주의사항: 제공된 정보에 따르면 위 임차인은 대항력이 없습니다. 그러나 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이라고 명시되어 있어, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 매우 중요합니다. 또한, 현장 조사 시 소유자의 가족이 거주하는 것으로 탐문되었다는 점도 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 최근 신축 빌라 (2026년 준공, 면목동 385-8번지, '중앙'빌라):

* 전용면적 26.92㎡ (약 8.1평): 342,800,000원 (평당 약 4,232만원)

* 전용면적 19.68㎡ (약 5.9평): 258,990,000원 (평당 약 4,389만원)

(참고: 이는 최근 거래된 '다세대' 주택의 면적당 가격이며, 신축 건물임을 감안해야 합니다.)

* 구축 빌라 (2008년 준공, 면목동 576-7번지, '편한빌라'):

* 전용면적 46.12㎡ (약 13.9평): 360,000,000원 (평당 약 2,590만원)

* 종합 분석:

* 본건 물건은 단독주택으로, 토지 면적(90.60㎡)이 상대적으로 넓어 재개발 시 잠재적 가치가 높습니다.

* 인근 다세대 주택의 시세는 신축의 경우 평당 가격이 높게 형성되어 있으나, 이는 건물 자체의 가치와 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다.

* 본 건은 토지 가치와 향후 재개발 가능성을 고려한 접근이 필요하며, 직접적인 아파트/빌라 시세와 단순 비교는 어렵습니다. 감정가의 적정성은 향후 재개발 사업 추이와 토지 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 소규모 상가주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재 가능성

* 물건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 제공된 '임차인 현황'에서는 '정운봉' 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 또한, 소유자의 가족이 거주하고 있다는 탐문 내용도 있어, 실제 점유자 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 등기부, 관련 서류를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 재개발 사업 진행 불확실성

* 본건은 '면목8구역 민간재개발사업' 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 그러나 2026년 1월 15일 정비구역 지정 이후 조합 설립추진위원회가 구성되었으며, 아직 조합 설립 인가가 나지 않은 상태입니다.

* 재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 계획 변경, 사업 지연, 추가 분담금 발생 등 다양한 변수가 존재합니다.

* 매수인은 조합원 자격 승계 여부, 부담금 규모, 사업 진행 상황 등에 대해 조합 및 관련 행정기관에 직접 확인하여 위험을 분석해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 포함 매각

* 건물 면적 외에 40.70㎡ (약 12.31평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

* 이 건물은 등기부상에 표시되지 않은 부속 건물일 수 있으며, 철거 대상이거나 활용 방안에 대한 별도의 검토가 필요합니다.

6.4. 토지거래허가구역 지정 기간 만료

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.1.29 ~ 2026.1.28)이 이미 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 거래 허가 절차가 필요하지 않습니다. (다만, 향후 관련 규정 변경 가능성은 염두에 두어야 합니다.)

6.5. 인근 혐오시설 없음 확인

* 주변 지역에 대한 확인 결과, 본건 물건과 직접적으로 연관된 대규모 혐오시설 (예: 폐기물 처리장, 대규모 공업단지 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 중랑구 면목동 172-24번지 단독주택은 제2종일반주거지역에 위치하며, 면목8구역 민간재개발사업 대상지로서 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 감정가는 7억 4,858만 6,320원이며, 토지 90.60㎡, 건물 53.88㎡와 함께 40.70㎡의 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계에서는 등기상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '대항력있는임차인' 존재 가능성에 대한 상반된 정보와 소유자 가족 거주설로 인해 실제 명도 과정에서의 위험성을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 재개발 사업의 불확실성, 추가 분담금 발생 가능성 등 사업 진행 관련 사항도 면밀히 파악해야 합니다.

대항력 없는 임차인(정운봉)의 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없으나, 명도 대상이 명확하지 않은 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 면목8구역 민간재개발 사업 구역으로 지정되어 향후 재개발을 통한 자산 가치 상승 기대.

* 입지: 서울 동북권의 주거 지역으로, 향후 주거 환경 개선 및 교통 편의 증진 가능성.

* 토지 면적: 90.60㎡ (약 27.38평)의 넓은 토지 면적으로, 단독주택으로서의 가치 및 재개발 시 유리한 조건.

* 인수되는 권리 없음: 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 적을 수 있음 (단, 명도 난이도는 별개).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 748,586,320원

* 분석:

* 본 물건은 단독주택이며, 재개발 사업 가능성이 있는 지역입니다. 주변 다세대 주택의 최근 시세는 신축의 경우 평당 4,000만원 이상, 구축의 경우 평당 2,000만원대 후반으로 형성되어 있으나, 이는 건물 자체의 가치를 반영한 것입니다.

* 본건의 핵심 가치는 넓은 토지 면적(90.60㎡)과 향후 재개발을 통한 잠재적 가치 상승에 있습니다.

* 하지만, 재개발 사업의 불확실성, 대항력 임차인 존재 가능성(정보 상충), 명도 문제, 그리고 제시외 건물 처리 문제 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 권리가 0원이므로, 감정가 대비 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 현재 감정가 수준보다는 70%~80% 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 600,000,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 상황 변화, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 재개발 사업 관련 정보는 조합 및 주무관청을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

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