나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51572 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 ""암사역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서
(사용승인일 : 2016.05.25.)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 천중로와 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 천중로2길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1),2): 도시지역 , 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2015-10-15)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김동환)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 330-1번지 신안아트빌 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51572 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 277,000,000원이며, 토지면적은 18.75㎡(약 5.67평), 건물면적은 29.55㎡(약 8.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물 사용승인일은 2016년 5월 25일입니다.

2. 입지조건

주변환경:

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

건축구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

토지이용 및 도로상태:

인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

지적상 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 압류(서초세무서장, 2024.01.09.)가 말소기준권리이므로, 매각으로 인해 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도 전: 임차인 김동환)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-06

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

특이사항:

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인은 대항력을 행사할 수 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

기타 권리관계:

소유권보존, 소유권이전 등기 외에 HUG의 가압류(2025.02.24.) 및 강제경매(2025.06.05.) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,790,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 다성이즈빌(233-61) 2017년식, 25.69㎡ (약 7.77평) 거래가 300,000,000원 (2026년 5월) - 평당 약 3,861만원

* 그린하우스 2016년식, 48.13㎡ (약 14.56평) 거래가 352,500,000원 (2026년 5월) - 평당 약 2,421만원

* (299-30) 2003년식, 50.07㎡ (약 15.15평) 거래가 480,000,000원 (2026년 5월) - 평당 약 3,168만원

본건 감정가 분석:

본건의 감정가는 277,000,000원으로, 건물면적 29.55㎡(약 8.94평) 기준 평당 약 3,098만원입니다.

이는 비교 사례들과 비교 시, 최근 거래 사례(2016년식, 2017년식)의 평단가와 유사하거나 합리적인 수준으로 평가됩니다. 특히, 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

주거환경:

다세대주택이 밀집된 지역으로, 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

교육시설:

단지 인근에 천일중학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리관계:

본건의 가장 큰 특징은 HUG가 제출한 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 0원입니다. 하지만, 해당 확약서의 법적 효력 및 만일의 경우 발생할 수 있는 명도 관련 분쟁 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. (확약서 원본 및 법적 검토 필수)

도시계획 제한:

다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 증축, 개축 등 활용 계획 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 신축급(2016년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 277,000,000원입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

특히, HUG가 제출한 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 매우 긍정적인 요소입니다. 이는 투자 위험을 크게 낮추는 요인으로 작용합니다.

주변 시세와 비교했을 때 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수액이 0원으로, 예상 투자 비용을 명확히 산출할 수 있습니다.

깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리하자로 인한 위험이 없습니다.

우수한 입지: 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교육 시설도 인접해 있습니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

본건의 건물면적(약 8.94평) 대비 평당 감정가는 약 3,098만원입니다.

주변 시세(평당 약 2,421만원 ~ 3,861만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

임차보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하므로, 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

경쟁률 및 현장 조사를 통한 시세 확인 후, 보수적으로 감정가의 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인 관련 서류(확약서 등)의 법적 효력을 재검토하시는 것이 중요합니다. 또한, 최신 시세 동향과 실제 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.