나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1005 [1] 서울특별시 은평구 수색동 106-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 수색동 ""경의중앙선 수색역"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 철도, 근링생활시설
등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함..

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은
양호함.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 건물부지임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 노폭 약 33m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호 1.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역), 광장 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지
원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선
대상물건 일련번호 2.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역), 광장(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(저
촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 건축선
대상물건 일련번호 3.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역), 대로1류(폭 35m~40m) 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선
대상물건 일련번호 5.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역), 대로1류(폭 35m~40m) 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선
대상물건 일련번호 6.
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역), 광장(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉),
중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법> 건축선

제시목록 외의 물건

대상토지 위 제시외건물 2개동이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조, 세멘부럭조 스레트즙 등 1층 건물로
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.
기본적인 전기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1005 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 수색동 106-6

* 토지 면적: 467.00㎡ (약 141.27평)

* 건물 면적: 94.21㎡ (약 28.50평)

* 토지/건물 일괄매각

* 용도: 단독주택 (단, 건물 감정평가서 요약에는 제1종근린생활시설 및 주택으로 표기됨)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO (등기부상 안양남부새마을금고로 추정됨)

1.2. 물건 내역

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 제시외 건물 2개동 존재)

* 건물 제시외 면적: 295.00㎡ (약 89.26평)

* 건물 구조: 일반 목구조, 스레트즙 등 1층 건물 (PVC 샷시)

* 건물 용도: 근린생활시설로 이용 중 (일부 주택으로 사용되는 것으로 보임)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 5,175,928,000원

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경의중앙선 수색역 북측 인근에 소재하여 역세권 입지에 해당함.

* 주위는 철도, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 여건도 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.3. 주변 도로 상태

* 대상 물건 북동측으로 노폭 약 33m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역)으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 다수 존재함.

* 토지 일부는 광장, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 도로 및 광장 부지와 저촉될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 2,060,304,050원 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 등)

* 건물 등기부채권 총액: 2,095,304,050원 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 등)

* 말소기준권리: 을12 (2012-05-21, 안양남부새마을금고 근저당)

* 상기 말소기준권리보다 늦은 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 대부분의 권리 사항은 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 총 10명의 임차인 정보가 확인되었으며, 이 중 '박광수'와 '이종만'은 대항력 있는 임차인으로 파악됨.

* * 임차인: 박광수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2012-03-12

* 확정일자: 2012-04-23

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당신고일자를 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔여 보증금은 인수될 수 있습니다.

* * 임차인: 이종만

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 1968-10-20

* 확정일자: 2025-08-08

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 전입일자(1968년)와 확정일자(2025년) 사이에 상당한 시간 간격이 존재하며, 확정일자 및 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력의 유무 및 인수 여부에 대해 법률적인 추가 검토가 필수적입니다.

* 나머지 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 가능한 총 보증금 (잠재적): 40,000,000원 (박광수 20,000,000원 + 이종만 20,000,000원)

3.3. 인수 권리

* 등기부상 권리 대부분은 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인들의 보증금은 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 물건은 단독주택 용지이나, 건축물대장상 제1종 근린생활시설 및 주택으로 용도 복합이 가능하며, 실제로 근린생활시설로 이용 중인 부분이 있는 것으로 파악됩니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 2월, 수색동 373-2번지, 프라임캐슬 (전용면적 16.41㎡) 매매가 238,000,000원 (약 1,450만원/㎡)

* 2026년 3월, 수색동 371-5번지, 태양하우스 (전용면적 20.37㎡) 매매가 260,000,000원 (약 1,276만원/㎡)

* 2026년 3월, 수색동 374-1번지, 성연렉슬 (전용면적 45.06㎡) 매매가 200,000,000원 (약 444만원/㎡)

* 주변 다세대 주택의 전용면적당 매매가는 약 444만원/㎡에서 1,450만원/㎡ 수준으로 분포합니다.

* 본 물건은 단독주택 용지로 토지 면적이 넓고, 제시외 건물까지 포함한 일괄 매각 대상이므로, 주변 다세대 주택의 개별 구분건물 매매가와 직접적인 비교는 제한적입니다.

* 감정가 5,175,928,000원은 토지 면적(467㎡) 기준 약 1,108만원/㎡로, 주변 다세대 시세의 상단부 또는 이를 상회하는 수준으로 책정되었습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 가능한 잠재적 보증금: 40,000,000원

* 감정가: 5,175,928,000원

* 넓은 토지 면적, 제시외 건물 포함, 역세권 입지 등을 고려할 때, 감정가 수준이 적정할 수 있으나, 주변 다세대 시세와 비교 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 복합 용도 활용 가능성, 재건축/개발 잠재력 등을 고려하여 현재 시점에서 보수적으로 35억원 ~ 45억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사, 추가적인 권리 분석(특히 이종만 임차인 관련), 제시외 건물 국유지 점유 여부 및 관련 비용, 건물 용도별 실제 수익성 분석 등을 통해 결정되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 경의중앙선 수색역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설, 철도 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 해당 지역 주변의 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매/임대 시세 정보는 제공된 JSON 데이터를 참조하였으며, 이는 현 시세를 파악하는 데 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 국유지 관련

* 토지 위에 소재한 제시외 건물 2개동(295㎡) 중 일부가 국유지에 걸쳐 있어, 향후 국유지 사용료 또는 변상금이 부과될 수 있습니다. (국가철도공단 관련 내용 참조)

* 제시외 건물 중 일부(ㄷ, ㄹ)는 토지 경계 밖에 위치하여 평가에서 제외되었으므로, 해당 부분의 정확한 위치 및 상태 파악이 필요합니다.

6.2. 권리 분석 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 '박광수'와 '이종만'의 보증금 총 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 특히 '이종만' 임차인의 경우, 전입일자(1968년)와 확정일자(2025년) 사이에 큰 시차가 존재하며, 법적 효력 검토가 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 대로1류, 중로1류, 광장 등으로 지정된 지역과 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등으로 인한 건축물 제한 또는 토지 사용 제한 가능성이 있습니다.

* 현재 정비구역은 아니나, 주변 지역의 개발 사업 추진 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 제공된 JSON 데이터상 '최근 매매'와 '최근 전월세' 정보가 동일하게 표기되어 있어, 실제 시장 상황을 정확히 반영하는 데 일부 혼선이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 내에서는 주변 지역의 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 수색동의 역세권에 위치한 토지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 제시외 건물까지 포함한 일괄 매각 대상이라는 점에서 개발 잠재력이 있는 것으로 평가됩니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 '이종만' 임차인의 권리 관계에 대한 명확한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물의 일부가 국유지에 걸쳐 있을 가능성은 추가 비용 발생 위험 요인이므로 면밀히 확인해야 합니다. 감정가는 주변 시세 대비 높은 편으로, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 수색역 인근 역세권으로 미래 가치 상승 기대.

* 개발 잠재력: 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상인 제시외 건물로 인한 재건축 또는 개발 가능성.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설 및 주택 복합 용도로의 활용을 통한 수익형 부동산 전환 가능성.

* 지역 개발 연계: 주변 지역 개발 계획과 연계한 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 가능한 총 보증금 (잠재적): 40,000,000원

* 본 물건의 감정가는 5,175,928,000원입니다.

* 상기 분석된 내용, 잠재적 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 35억원 ~ 45억원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 결정은 현장 답사, 임차인 권리관계 및 보증금 인수 여부의 최종 확인, 제시외 건물 관련 비용 산정, 그리고 해당 물건의 구체적인 활용 계획 및 수익성 분석을 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.