나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51533 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북측 인근에 노선버스정류장, 동측 인근에 ""역촌역(6호선)""
이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보
통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
외 벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외, 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51533 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 5층503호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

304,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.73㎡ (약 5.67평)

* 토지지분: 18.732㎡ (약 5.67평)

* 건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

* 건물지분: 29.83㎡ (약 9.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 경매구분

청산을위한형식적경매

1.7. 매각대상

기타

1.8. 채권자

피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

형식적경매, 공동담보

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 북측 인근에 노선버스정류장이 있고 동측 인근에 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물명: 리치에비뉴

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 503호

* 준공일: 2021년 2월 18일

* 외벽: 석재 및 타일붙임 등 마감

* 창호: 하이샷시창호

2.4. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

2.5. 설비내역

도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

2.7. 인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 6M, 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권보존: 신미종합건설주식회사 (2021-02-23)

* 소유권이전: 박종웅 (2021-08-25, 매매 285,000,000원)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-08-25, 165,000,000원)

* 기타 권리: 안암동새마을금고 근저당 (2021-08-25, 64,800,000원)

* 압류: 은평세무서장 (2022-08-01), 국민건강보험공단 (2023-02-23)

* 임의경매 개시결정: 피상속인 (2025-06-09, 청산을 위한 형식적 경매)

3.2. 총 등기부채권액

229,800,000원 (우리은행 165,000,000원 + 안암동새마을금고 64,800,000원)

3.3. 말소 여부

매각으로 인해 말소될 권리: 우리은행 근저당, 안암동새마을금고 근저당, 은평세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매 개시결정 등 (말소기준권리 이하 모든 권리)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 있으나, 매각으로 소멸될 것으로 판단됨)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구)

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 대항력 유무 등 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 역촌동은 주거 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다. 주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 역촌초등학교 인근

* 교통시설: 역촌역(6호선) 도보 이용 가능, 버스정류장 인근

* 편의시설: 근린생활시설 혼재

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 5층 건물 내 5층에 위치하여 채광 및 조망이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 개별난방 시스템과 엘리베이터가 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상

임대관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(304,000,000원) 대비 주변 실거래가 정보(참고 자료 분석 결과 약 150,000,000원 ~ 200,000,000원 수준)가 현저히 낮은 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가가 실제 시장 가치와 차이가 클 경우, 낙찰 후 추가적인 가치 상승에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 형식적 경매 특성

청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매와 달리 채권자 간의 합의나 상속인들의 이해관계에 따라 진행되는 경우가 많습니다. 따라서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으며, 물건 명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 역촌초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 5층에 위치하여 일조 및 환기 측면에서 이점을 가질 수 있습니다. 그러나 감정평가액과 주변 실거래가 시세 간의 큰 괴리가 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 형식적 경매의 특성상 낙찰 후 명도 절차 및 권리 관계 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년에 준공된 신축 건물로, 노후화된 주변 건물 대비 높은 상품성을 가집니다.

8.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 실거주 목적이나 임대 수익 확보 목적으로 활용 가능합니다.

8.3. 역세권 접근성

역촌역(6호선)을 이용할 수 있는 역세권에 해당하여 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 하지만 최근 유사 면적의 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 약 150,000,000원에서 200,000,000원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본건은 비교적 신축 건물이고 5층이라는 장점이 있으나, 감정가와 시세의 괴리가 크다는 점을 고려해야 합니다.

청산을 위한 형식적 경매의 특성을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 감정가 이하의 가격으로 접근하는 것이 전략적일 수 있습니다.

따라서, 현 시세를 반영하고 시세 대비 합리적인 투자 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

시세 분석 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 17.8% 할인된 가격이며, 주변 시세보다는 다소 높은 가격이지만 신축 건물이라는 점과 5층이라는 장점을 고려한 보수적인 접근입니다.

단, 실제 현장 조사 및 권리관계 확인 후 입찰가격을 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.