나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51527 [1] 서울특별시 은평구 응암동 176 응암푸르지오 104동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""영락중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 9층건내 4층 402호로서,
(사용승인일: 2008.07.17)

외벽: 시멘몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교
육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인
은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
비오톱1등급(2020 서울특별시 도시생태현황도 고시 및 비오톱1등급 토지 지형도면 고시)
(저촉) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51527 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 176 응암푸르지오 104동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 927,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 69.69㎡ (약 21.08평)

건물면적: 114.92㎡ (약 34.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 정보

아파트명: 응암푸르지오

건축구조: 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕

사용승인일: 2008년 07월 17일

해당층: 4층

총층수: 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "영락중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 권리총액은 428,278,571원입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 유아미 (2016-02-29), 김성태 (2020-07-23, 매매 금720,000,000원)

* 근저당권: 키움저축은행 (2022-01-28, 금169,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 대전신용보증재단 (2024-11-28, 금76,595,677원) - 말소 예정

* 가압류: 둔산신용협동조합 (2025-01-23, 금50,134,401원) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (2025-02-10, 금37,131,838원) - 말소 예정

* 임의경매 개시결정: 키움저축은행 (2025-06-09)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-07-29, 금95,216,655원) - 말소 예정

상기 채권들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 이 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이광원 (이 )

* 보증금: 700,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-10-11

* 대항력: 있음 (확정일자가 말소기준권리인 근저당권보다 앞서므로 대항력 인정)

3.3. 인수 권리 및 채무

제공된 정보상의 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 7억원의 보증금으로 거주 중이며, 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 원칙적으로 해당 임차인의 보증금 전액은 임차인에게 배당되거나, 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

경매 절차에서 임의경매 채권자(근저당권자) 및 기타 가압류 채권자의 총 채권액은 약 428,278,571원입니다.

감정가(927,000,000원) 또는 예상 낙찰가로 채권자들에게 배당 후 남는 금액이 임차인의 보증금 7억원보다 부족할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

따라서 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "대항력 있음"이라는 특이사항은 상반된 가능성을 내포하고 있으며, 임차인 관련 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 분석

주변 지역은 다양한 형태의 주거 시설(아파트, 다세대주택)이 밀집되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 근린생활시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업 시설이 분포하여 주거 편의성이 양호합니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

본건 인근에 영락중학교가 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 법규가 적용되는 지역이므로 통상적인 교육 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 편의시설

응암푸르지오 아파트 단지는 자체적으로 관리사무소, 주민공동시설 등 편의시설을 갖추고 있으며, 차량 53대(지상 12대, 지하 18대, 지하 전기차충전기 9대 포함) 주차가 가능합니다. (건축물대장상 총 주차 대수는 427대로 확인됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 7억원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 미배당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 각종 교육환경 보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 비오톱1등급

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 내에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 9억 2천 7백만원 수준입니다. 최근 실거래 사례를 볼 때, 유사 면적의 아파트가 8억 8천 8백만원에 거래된 바 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 7억원이라는 상당한 금액의 보증금으로 거주 중이라는 점은 매우 중요한 고려 사항입니다. 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 시장가치를 상회할 위험이 존재합니다. 철저한 권리분석과 임차인과의 협상 가능성, 그리고 예상되는 총 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 서울 은평구라는 입지적 장점과 아파트 단지의 안정성을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차를 통해 리스크를 해소한다면, 안정적인 주거용 부동산으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세(9억 ~ 9억 3천만원 내외)와 대항력 있는 임차인의 보증금 7억원을 고려할 때, 낙찰 시 총 부담해야 할 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이는 본 물건의 입찰가(B)와 임차인 미배당 보증금(7억 - max(0, B - 4.28억))의 합계가 시장가치(약 9억)를 초과하지 않도록 설계해야 함을 의미합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담을 감안한 적정 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 예상됩니다.

만약 입찰가 1억 5천만원으로 낙찰 시, 임차인에게 배당되는 금액은 1.5억원이므로 임차인 미배당 보증금은 7억 - 1.5억 = 5.5억원이 됩니다. 총 인수 비용은 1.5억(입찰가) + 5.5억(인수 보증금) = 7억원이 됩니다. 이는 시장가치 대비 매우 낮은 수준으로, 입찰가를 높일 경우 총 인수 비용이 상승하므로 이에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.