나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51525 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암동주민센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 은평구청사거리 후면의 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물이 간선도로(은평로) 후면에 위치하고 제반 차량접근이 가능하며, 인접 간선도로(은평로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 동측 원거리에 지하철 6호선 ""응암역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

2020년 03월에 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 제4층 제403호로서,

외벽 : 외장타일 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 온돌마루 및 일부 타일 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 방재시설, 기계식주차장 등 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1), (2)토지 일단으로 인접지 및 도로와 등고평탄한 장방형 평지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1), (2)토지 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51525 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 4층403호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 206,000,000원

1.2. 건물 정보

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

사용승인일: 2020년 03월 (JSON 데이터 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 4층

외벽: 외장타일 및 일부 돌붙임 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

바닥: 온돌마루 및 일부 타일

창호: 알루미늄 새시 창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지지분: 11.30㎡ (약 3.42평)

건물면적: 26.88㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.88㎡ (약 8.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '응암동주민센터' 서측 인근에 위치합니다. [cite: original text] 주위는 은평구청사거리 후면의 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. [cite: original text] 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: original text]

2.2. 교통상황

본건 건물은 간선도로(은평로) 후면에 위치하여 제반 차량 접근이 가능합니다. [cite: original text] 인접 간선도로(은평로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 동측 원거리에 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다. [cite: original text]

2.3. 접근성

도보 5분 거리에 지하철 6호선 응암역이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: original text] 차량 접근도 용이합니다. [cite: original text]

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 2025타경51525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

3.2. 채권자 및 채무자

채권자는 주택도시보증공사이며, 채무자 정보는 제공된 자료에 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (양도전 임차인: 우애란)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-28

확정일자: 2020-04-09

대항력: 없음

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사, 강제경매개시결정, 2025-06-05)

말소 예정 권리: 을1 (우애란, 주택임차권)

인수되는 권리: 본 건 부동산 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. [cite: original text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 주민센터, 소규모 상가 등이 위치하고 있습니다. [cite: original text] 응암역 상권을 배후로 하며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. [cite: original text]

4.2. 임대/매매 시세 동향

2020년 7월경 동일 건물(한성벨라트리 85-14)의 10평대 오피스텔이 2억 1백만원 ~ 2억 2천 8백만원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 현재 시세는 2020년 7월 기준 매매가는 2억 4천 8백만원, 전세가는 2억 4백만원 수준으로 파악됩니다. 본건 오피스텔의 감정가는 2억 6백만원으로, 최근 실거래가 및 호가 대비 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

응암동주민센터, 응암역 주변 상업시설, 마트(이마트 은평점 461m 거리) 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 주거 환경

본건 건물은 2020년 03월 준공되어 비교적 신축에 속하며, 도시가스, 개별난방, 엘리베이터, 방재시설 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: original text] 불광천이 인근에 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

본 건은 HUG 인수조건 변경이 있는 특이사항 및 특수물건정보로 분류되었습니다. [cite: original text] 임차인(주택도시보증공사)으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. [cite: original text] 이에 따라 본 경매 절차 진행 시 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: original text]

6.2. 특수물건 여부

'HUG 인수조건 변경'은 본 물건의 특수사항으로, 관련 절차 및 내용을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 단지 강점

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 깔끔한 상태 유지.

* 지하철 6호선 응암역 및 버스정류장 인접으로 우수한 대중교통 접근성.

* 주거지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

7.2. 향후 전망

은평구 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 특히 역세권 오피스텔은 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 투자처로서의 매력이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 요약

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치한 한성벨라트리 오피스텔로, 2020년에 준공되었습니다. 전용면적 26.88㎡(약 8.14평)의 주거용 오피스텔로, 응암역 및 주요 도로망 접근성이 우수합니다. 감정가는 2억 6백만원이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다.

8.2. 투자 관점

본 건은 신축급 오피스텔이라는 점과 역세권 입지, 그리고 임차인 보증금 미인수 조건 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 구체적인 사항은 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 206,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2020년 7월경 2억 1백만원 ~ 2억 2천 8백만원 사이에 거래되었습니다. 현재 호가는 2억 4천 8백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 산정 근거

감정가(206,000,000원)는 시세 대비 낮은 편이며, 경매 특성상 추가적인 할인 가능성을 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 부담이 없는 점도 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

이는 감정가 대비 약 87% ~ 95% 수준이며, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 수익률을 확보하기 위한 범위입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 금리 변동 등 다양한 시장 요인을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.