나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10274 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10274 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10274
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로3길 17, 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10274 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로3길 17, 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 244,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10274 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 11.21㎡ (약 3.39평)

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 시흥대로와 독산로를 따라 버스 노선이 많아 버스 교통이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 정보

건물의 구조:

철근콘크리트 평슬라브 지붕으로, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제13층 제1306호입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

이용상태:

본 건은 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

설비내역:

내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지의 형상 및 이용상태:

총 2필지의 토지가 일단의 부정형 평지로, 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태 등:

건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대표번지인 독산동 336-8번지 기준, 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. '독산 지구단위계획' 구역에 속해 있습니다.

1.5. 권리분석

매각 대상 권리:

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

주의사항/특별조건:

임차인 김대근의 주택임차권 승계와 관련하여 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수 조건 변경으로, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재할 수 있음을 시사합니다. HUG 인수 조건 변경 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 독산동 지역은 시흥대로와 인접하여 차량 교통이 편리하며, 독산역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 혼합되어 발달한 지역입니다. 인근에 지식산업센터와 오피스텔이 다수 분포하고 있어 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 대형 마트, 백화점 등 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있으나, 근린생활시설은 충분히 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 산업단지가 있어 상권의 특성이 다소 제한적일 수 있습니다.

1.7. 생활정보

주변 편의시설:

두산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 독산역 주변으로 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 금천구립도서관, 금천체육공원 등도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

주변 혐오시설:

검색 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 계획 및 토지 이용 현황에 따라 향후 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크:

대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재할 가능성이 있으며, HUG 인수조건 변경 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 반환 의무가 넘어올 수 있다는 점을 시사하므로, 권리 분석을 매우 신중하게 진행해야 합니다.

임대차 관련 리스크:

임대차 내역이 불분명하므로, 현재 임차인의 현황 및 계약 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. (임대내역은 미상으로 표기되어 있음).

기타 리스크:

오피스텔이라는 점을 감안할 때, 향후 부동산 시장의 변동성이 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 해당 지역의 개발 계획 및 인허가 사항을 지속적으로 확인하여 미래 가치를 예측해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 서남부 지역의 교통 요지에 위치한 오피스텔 물건으로, 독산역을 중심으로 형성된 상권과 편의시설을 이용하기 편리합니다. 또한, 건물 자체의 상태와 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 권리 관계에 복잡성이 존재하며, 특히 임차인 관련 사항과 HUG 인수 조건 변경 내용은 매수인이 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 명확한 권리 분석과 임대차 관계 파악이 선행된다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 교통 편의성 : 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

2. 생활 인프라 : 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

3. 개발 잠재력 : 금천구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 수익형 부동산 : 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 임차인과의 관계를 명확히 할 경우 추가적인 리스크 관리가 가능합니다.

다만, 권리 분석에 따른 추가적인 주의가 필요한 물건이므로, 전문가와 함께 철저한 사전 조사 후 투자 결정을 내리시길 권장합니다.1.서울남부지방법원 2025타경10274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10274 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1306호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 11.21㎡ (약 3.39평)

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 두산초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 독산역이 소재하여 서울 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 시흥대로와 독산로 등 주요 도로가 인접해 있어 광역적인 교통망 또한 잘 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물의 구조:

본 건물은 철근콘크리트 평슬라브 지붕 구조로, 지하 1층, 지상 13층 규모입니다. 본건은 이 중 제13층에 위치한 제1306호입니다. 외벽은 외장석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 내장타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

이용상태:

현재 본 건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.

설비내역:

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 설비 등이 설치되어 있어 일상생활 및 업무 수행에 필요한 편의를 제공합니다.

1.4. 토지 정보

토지의 형상 및 이용상태:

본건이 속한 토지는 총 2필지로, 전체적으로 부정형의 평탄한 지형을 이루고 있으며 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태 등:

건물 동측으로는 약 8미터 폭의 도로가 접해 있어 차량의 원활한 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지(대표번지)를 기준으로 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 특히 '독산 지구단위계획' 구역에 포함되어 있어 해당 계획에 따른 개발 및 이용 규제를 받습니다.

1.5. 권리분석

매각 대상 권리:

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매입니다.

주의사항/특별조건:

본 건의 가장 큰 특징은 임차인 관련 권리 관계입니다. 임차인 김대근의 주택임차권을 주택도시보증공사(HUG)가 승계하였으며, HUG는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 조건들을 인수해야 함을 의미하며, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재 가능성을 시사합니다. 따라서, HUG 인수 조건 변경 사항을 면밀히 검토하고, 임차인의 실제 권리 관계 및 보증금 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 금천구의 주요 상업 및 업무 지역 중 하나로, 시흥대로와 독산로 등 교통의 요지에 자리하고 있습니다. 독산역을 중심으로 상업 시설이 밀집되어 있으며, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 직장인 수요와 배후 주거 수요가 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 대규모 산업단지가 위치해 있어 상권의 성격이 일부 특화될 수 있습니다.

1.7. 생활정보

주변 편의시설:

단지 인근에 두산초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 독산역을 중심으로 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 금천구립도서관, 금천체육공원 등 문화 및 여가 시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 혐오시설:

현재까지 공개된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 개발 계획이나 인근 지역의 변화에 따라 향후 환경이 변동될 가능성은 항상 존재하므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크:

가장 큰 리스크는 HUG 인수 조건으로 인한 임차권 승계 및 보증금 관련 부담입니다. 매수인이 보증금 반환 채무를 인수해야 할 수 있으며, 이에 대한 정확한 파악 없이는 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부 또한 권리 분석에서 매우 중요한 요소입니다.

임대차 관련 리스크:

제공된 정보에 따르면 임대차 내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 누구인지, 계약 조건은 어떠한지, 보증금은 얼마인지 등 임대차 관계에 대한 정보가 부족함을 의미합니다. 따라서, 현황 조사 및 이해관계자 확인을 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

기타 리스크:

오피스텔은 일반 아파트에 비해 공실 위험에 상대적으로 더 노출될 수 있으며, 부동산 시장 침체 시 가치 하락 가능성도 있습니다. 또한, 준공업지역이라는 점은 향후 지역 개발 방향이나 환경 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 독산역 역세권이라는 지리적 이점과 잘 갖춰진 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태나 이용 편의성은 준수할 것으로 예상됩니다. 그러나, HUG 인수 조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등의 복잡한 권리 관계는 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 매수인은 이러한 권리 관계를 철저히 분석하고, 예상되는 추가 부담을 명확히 인지한 후 신중하게 접근해야 합니다. 명확한 현황 파악과 권리 분석이 선행된다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 우수한 교통 환경 : 지하철 1호선 독산역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 시흥대로 등 주요 도로와 인접하여 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

2. 편리한 생활 인프라 : 독산역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

3. 지역 개발 잠재력 : 금천구는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 추진되고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

4. 안정적인 임대 수요 : 주변의 오피스텔, 지식산업센터 등에서 근무하는 직장인들을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

투자 시 유의사항:

본 건은 권리 분석이 매우 중요한 물건입니다. HUG와의 인수 조건 협의 내용, 임차인의 정확한 권리 및 보증금 액수, 말소기준권리 파악 등 철저한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 전문가와 함께 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 투자 결정을 내리시길 강력히 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계