나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10246 [1] 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10246 [1] 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10246
• 주소: 서울특별시 구로구 서해안로 2217 비앤비퀸즈빌, 제103동 제4층 제404호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10246 | 소재지: 서울특별시 구로구 서해안로 2217 비앤비퀸즈빌, 제103동 제4층 제404호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10246 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10246 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형연립주택)

감정가: 284,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물면적: 55.56㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2013년 06월 05일

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

본건 남동측으로는 서해안로, 동측으로는 오리로11길과 접해 있습니다.

본건은 대체로 인접 토지와 등고평탄한 사다리 평지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 6층 건물 내 제4층 제404호입니다.

외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중에 있습니다.

기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기, CCTV, 지하주차장, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대로2류(폭 20m~35m)에 해당하며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 건축선이 지정되어 있어 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

자세한 내용은 서울시남부교육지원청 및 육군수도방위사령부(02-524-3146)에 확인이 필요합니다.

1.5. 권리 분석

본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수 또는 부담이 될 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 오류동 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

천왕역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 상권의 안정적인 유지 또는 성장이 기대됩니다.

1.7. 생활 정보

단지형 연립주택으로 주변은 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

오남중학교가 인접해 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 관련 문제입니다. 주택도시보증공사와의 조건부 매각 사항을 반드시 확인하고, 임차인과의 관계 및 보증금 승계 여부를 명확히 파악해야 합니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지 이용 규제가 향후 재건축이나 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서는 확인되지 않았으며, 실제 현장 방문 또는 추가적인 지역 조사를 통해 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

명확한 권리 관계 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

서울 구로구 내 역세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건.

(주의) 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 감안한 명확한 권리 분석 필수.

(확인) HUG 인수조건 변경 사항에 따른 매수인 부담 가능성 면밀 검토.

주변 개발 계획 및 지역 환경 변화 추이 파악을 통한 투자 가치 판단.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계