나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10190 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-149 아나6 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역""등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 2층 201호로서,
외벽 : 석재붙임 등마감
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 김예림의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-149번지에 위치한 도시형생활주택(아나6) 제2층 제201호로서, 서울남부지방법원 2025타경10190(1)호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 감정가는 350,000,000원이며, 토지면적은 19.69㎡ (약 5.96평), 건물면적은 27.66㎡ (약 8.37평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 단지형 다세대 주택으로 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

소유권은 이상권 씨이며, 2022년 8월 12일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류(갑5, 2024년 6월 11일 접수)이며, 이보다 선순위인 김예림 씨의 주택임차권(을1, 2023년 8월 9일 접수, 보증금 295,000,000원)은 말소 대상입니다.

가장 중요한 권리사항은 임차인 현황과 관련됩니다.

- 임차인 JOSHIDIPESHRAJ, KHATIWADANISCHAL, TIMSENAPRAJWAL: 각 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 12월 27일 전입하였으며 대항력이 없습니다.

- 임차인 주택도시보증공사(김예림): 보증금 295,000,000원, 2022년 8월 22일 전입, 2022년 7월 26일 확정일자를 받았습니다. 대항력은 없습니다. 이 임차인의 권리 승계인인 주택도시보증공사는 낙찰자에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 낙찰자는 김예림 씨 관련 295,000,000원의 보증금 인수 의무가 없으며, 임차권 등기 말소 절차를 이행해야 합니다.

- 임차인 장경일: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 1월 26일 전입하였으며, 대항력이 있습니다. 이는 해당 임차인의 임차 기간 동안 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 함을 의미합니다. 다만, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건(2019년 건축, 약 20㎡ 면적)의 다세대 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원(약 10.81백만원/㎡)에 거래되었습니다. 본 건물의 면적(27.66㎡)을 고려할 때, 시세는 약 299,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 350,000,000원과 비교했을 때 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기가 설치되어 있습니다. 주변 환경은 주거지로서 대체로 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 장경일: 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 임차 기간 종료 시까지 주택을 점유할 수 있습니다. 정확한 임대차 계약 기간 및 조건은 별도 확인이 필요합니다.

* HUG 인수 조건 변경: 김예림 씨의 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이므로, 낙찰자는 이 조건을 이행(임차권 등기 말소)해야 합니다. 이 과정에서 행정적 절차가 수반될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있으며, 항공기 소음 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)이며, 대중교통 이용이 편리한 입지에 있습니다. 특히, 주택도시보증공사 관련 보증금 295,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 의무가 없다는 점은 매력적인 요소입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 장경일 씨의 존재와 이로 인한 임대차 관계 승계 부담, 그리고 공항 관련 지역 지구 지정으로 인한 잠재적 제약 사항을 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* HUG 보증금 부담 없음: 295,000,000원의 보증금 부담이 낙찰자에게 전가되지 않습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 예상 입찰가: 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, 권리 관계 명확화 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 면적과 유사한 조건의 최근 거래 사례(2026년 7월 1일, 19.98㎡, 216,000,000원)를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 299,000,000원입니다. 감정가 350,000,000원 대비 낮은 시장 가격을 고려하고, 대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG 관련 절차 이행 부담을 감안할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.