나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제15층 제1504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제15층 제1504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10186
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 295, 르미엘 제15층 제1504호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10186 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 295, 르미엘 제15층 제1504호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10186 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제15층 제1504호

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000 원

토지면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

건물면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있습니다. 특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다. 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 근접성은 다소 떨어질 수 있으나, 간선도로인 화곡로와 인접하여 서울 전역으로의 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 건물 정보

본 건물은 2022년 3월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제15층 제1504호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 등으로 추정됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 공부상 면적과 현황 이용 상태에 차이는 없습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역(강서지구중심 지구단위계획구역)으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석이 매우 중요합니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 인수했을 가능성이 높으며, 매수인은 임차인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건을 인수해야 합니다. 이는 인수되는 총 부담액 산정에 있어 필수적으로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 상권 분석

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 강서구청을 중심으로 발달한 상권입니다. 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 다양한 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 특히, 인근 먹자골목과 유흥지역은 직장인과 20~40대 다양한 연령층의 방문이 많아 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 버스 정류장이 있어 주거민들의 접근성도 높으며, 제과점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설의 복합 용도로 인해 상권의 안정성과 잠재력을 동시에 가지고 있습니다.

1.8. 생활 정보

본 물건은 서울특별시 강서구청 인근에 위치하여 행정, 금융, 편의시설 이용이 편리합니다. 주위로는 아파트 및 주택 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하고 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하여 서울 시내로의 이동이 수월합니다. 다만, 직접적인 지하철역까지의 도보 거리는 다소 있을 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 가능성입니다. 법적으로는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채권을 포기하는 조건을 인수하지만, 이에 대한 정확한 확인 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. 또한, 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, "강서구는 서울 외곽에 위치해 기피 시설 집합 지역으로 인식되어 왔다"는 보도가 있어, 잠재적인 혐오 시설(하수종말처리장, 발전소 등)의 존재 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 다만, 현재 검색된 정보 상으로는 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 발견되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 강서구청 인근의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권은 아니지만 풍부한 배후수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5,100만 원으로, 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단할 필요가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재로 인해 권리 관계가 복잡하고, 매수 시 임차인의 보증금 반환 채권 포기 조건을 인수해야 하는 점은 가장 큰 고려 사항입니다. 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정을 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

- 신축 오피스텔: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

- 우수한 입지: 강서구청 인근으로 행정, 상업, 생활 편의시설 이용이 용이하며, 풍부한 유동인구를 배후로 합니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 제약이 적습니다.

- 투자 잠재력: 향후 지역 개발 계획(지구단위계획구역 지정 등)에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

- 교통 접근성: 간선도로 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.12. 면적 및 평수 환산

* 토지 면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

* 건물 면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계