나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10222 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-261 하우스디 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10222 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-261 하우스디 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10222
• 주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로19길 25-12 하우스D
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10222 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로중앙로19길 25-12 하우스D | 감정가: 368,000,000원 | 최저가: 294,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10222 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-261 하우스디 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 368,000,000원

토지면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

토지 지분: 27.70㎡ (약 8.38평)

건물면적: 43.08㎡ (약 13.03평)

건물 지분: 43.08㎡ (약 13.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, ""구로구청"" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 368,000,000원입니다.

주요 권리 사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있습니다.

특히, 임차인 김형진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 구로동 지역은 구로구청이 인접해 있어 행정 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

다만, 주변에 대한 구체적인 상권 활성화 정도나 주요 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

건축물은 2020년 7월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제6층 제601호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

내부는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로 도시형생활주택 부지로 이용되고 있으며, 북측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 국지도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 그에 따른 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 반환 채권 포기와 임차권등기 말소라는 조건을 충족해야 하므로, 명확한 인수 금액 및 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 거주 상태 및 임대차 계약 내용을 파악해야 합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역 등 다양한 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경과 편의 시설은 갖추고 있습니다. 구로구청 인근이라는 위치적 이점도 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 인수 조건은 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 매우 중요한 요소입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결하지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 실사(현장 방문)를 통해 정확한 임차인 현황 및 건물 상태를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 비교적 양호한 상태의 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

구로구청 인근이라는 입지 조건은 향후 임대 수요나 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

임차인 및 HUG 관련 조건을 명확히 인수 및 해결할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

단, 이러한 권리 관계 문제는 명확한 해결 방안 모색 없이는 오히려 큰 부담이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

검색 결과, 서울 구로구는 과거 악취 혐오시설이었던 유수지를 주민 친화공간으로 개선한 사례가 있으며, 쓰레기 소각장, 하수 처리장 등 혐오시설 관련 논의가 있었던 지역이기도 합니다. 그러나 본 물건지인 구로동 429-261번지 인근에 직접적으로 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 구로구청이 인근에 있어 행정 업무 편의성은 높으나, 주변 지역의 개발 계획이나 도시 정비 사업 진행 상황에 따라 향후 환경 변화 가능성은 존재합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계