나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10219 [1] 서울특별시 구로구 구로동 708-55 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로2동 주민센터"" 남측에 위치하며,
주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선(남구로역)이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호3(구로동 708-61번지)
: 인접토지 대비 완경사 지대의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

기호4(구로동 708-55번지)
: 인접토지 대비 완경사 지대의 유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호3(구로동 708-61번지)
: 지적도상 도로에 접하지 아니한 상태로, 기준시점 현재 인접필지(구로동 708-51번지, 708-9번지)의 일부를 진입로로 이용중임.

기호4(구로동 708-55번지)
: 인접필지(구로동 708-52번지(지목:대), 사유지)를 진입로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(3,4) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(구로동 708-55번지)
: 벽돌조 기와지붕 단층주택 건물로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

기호2(구로동 708-61번지)
: 벽돌조 평슬래브지붕 1층 단독주택 건물로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호1(구로동 705-55번지)
: 방3, 주방 및 거실, 욕실겸화장실1, 창고

기호2(구로동 708-61번지)
: 방2, 주방 및 거실, 욕실겸화장실1

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

별첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참고

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계는 미상임.
- 제시외건물의 소유권 및 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.
- 토지 기호(3)의 일부는 인접토지 및 건물의 진출입을 위해 사용중인 것으로 외관상 추정되므로 경매 참여시 전반적인 경계 등의 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10219 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구로신용협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 708-55

용도: 단독주택

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

건물면적: 42.31㎡ (약 12.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 507,453,820원

1.4. 등기부 요약

총 등기부 채권액: 356,589,486원

말소기준권리: 2017-10-11 접수, 구로신용협동조합 근저당권 (261,600,000원)

등기부상 특이사항: 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로2동 주민센터" 남측에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

또한 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본 건(구로동 708-55번지)은 인접 필지(구로동 708-52번지, 사유지)를 진입로로 이용하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김재형

보증금: 40,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-05-23

확정일자: 2025-06-27

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됨.

* 임차인: 이정례

보증금: 45,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-05-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 권리가 소멸될 예정임. 다만, 정확한 배당 정보를 확인하여 보증금 회수 가능성을 검토할 필요가 있음.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주요 권리 분석 결과)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 구로동은 주거 기능과 일부 상업 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

인근에 "구로2동 주민센터"가 있어 행정 편의시설 접근성이 좋음.

4.2. 개발 계획

구로동 728번지 일대가 '소규모주택정비사업(모아타운)' 구역 내에 소재하고 있어, 향후 지역 개발에 대한 기대감을 가질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 고려할 때 학교 및 학원 등 교육 시설 접근이 가능할 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성

본 건의 진입로로 인접 사유지를 이용하고 있어, 소유권 분쟁이나 통행 방해 등 잠재적인 문제가 발생할 수 있음. 경매 참여 전 해당 필지와의 관계 및 이용 현황을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 건축 관련

건축물현황도면이 부존재하여 건물에 대한 정확한 구조 및 도면 파악이 어려움. 외부 관찰 및 목측 등에 의존하여 작성된 감정평가서 내용을 참고해야 함.

6.3. 기타

토지 기호(3)의 일부가 인접 토지 및 건물의 진출입로로 사용 중인 것으로 외관상 추정되므로, 경매 참여 시 전반적인 경계 확인이 필요함.

제시외 건물의 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 단독주택으로, 토지 93.00㎡와 건물 42.31㎡를 일괄 매각하는 건임.

"구로2동 주민센터" 남측에 위치하며, 지하철 7호선 남구로역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 편임.

주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

다만, 인접 사유지를 진입로로 이용하는 점, 건축물 현황 도면 부존재, 토지 일부의 타인 이용 추정 등은 권리분석 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

또한, 본 건이 소규모주택정비사업 구역 내에 위치한다는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사하나, 사업 진행 상황 및 영향에 대한 면밀한 파악이 요구됨.

임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없음.

8. 투자 포인트

* 구로동 일대는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로 안정적인 부동산 가치 유지 가능.

* 소규모주택정비사업 구역 내 위치하여 향후 재개발 및 가치 상승 기대.

* 단독주택 부지로, 향후 신축 또는 증축 등 개발 잠재력 보유.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 사례는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움. 그러나 구로동 일대 다세대 주택의 최근 매매가가 3.3억 원 ~ 2.8억 원 수준임을 감안할 때, 본 건의 토지 면적(93㎡)과 입지 등을 고려하면 감정가 5.07억 원은 합리적인 수준으로 판단됨.

9.2. 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 권리상 인수 부담: 없음

* 감정가: 507,453,820원

* 본 건은 토지 면적이 비교적 넓고, 소규모주택정비사업 구역 내라는 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됨.

* 진입로 문제 및 건축물 관련 확인 사항들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요함.

* 제안 입찰가: 감정가(507,453,820원)를 기준으로, 유찰 시 최저매각가격 대비 80~90% 수준을 고려하여 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.