나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10243 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10243 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10243
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10243 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제301호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10243 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 304,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

토지 면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

건물 면적 (전용): 35.74㎡ (약 10.81평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건 내 제3층 (사용승인일: 2020-09-16)

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

1.3. 입지 조건

본건은 서울 구로구 오류동 소재 서울오정초등학교 남동측 인근에 위치한 신축급 다세대주택 밀집 지역입니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 7호선 천왕역(검색 결과 기준 도보 약 8분 거리로 추정) 등 역세권 접근성도 갖추고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.4. 생활 정보 및 주변 환경

교육 시설: 서울오정초등학교 인근으로 초등학교 접근성이 좋으며, 주변에 초·중·고 학군이 형성되어 있습니다.

생활 편의: 주변에 근린생활시설, 마트 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라는 양호합니다. 주택가에 위치하여 소음이 적고 주거 안정성이 높은 편입니다.

혐오 시설: 주변 검색 결과, 본건 소재지 주변의 구체적이고 즉각적인 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 주택가 및 교육 시설이 주를 이루고 있습니다. 다만, 과거 구로구와 광명시 간의 광역 쓰레기 및 하수 처리 관련 협약 사례가 있으므로, 광역 시설의 위치는 별도로 재확인이 필요할 수 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 권리 분석 (소유권 외)

경매구분이 부동산강제경매이므로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸 가능성이 높습니다. 그러나 본건에는 '토지 별도등기 있음' 이라는 중요한 주의사항이 있습니다.

토지 별도등기는 집합건물의 대지권 설정 이전에 토지에 설정된 근저당권 등의 권리가 있다는 의미로, 매각으로 토지의 별도등기가 소멸하지 않을 경우, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 수도 있어 입찰 전 별도등기의 내용을 필히 확인해야 합니다.

2.2. 임차인 권리 분석 및 명도 리스크

임차권자: 강태욱, 임차보증금: 305,000,000원, 계약일자: 2021년 2월 15일.

임차보증금이 감정가(304,000,000원)보다 높아 전액 배당받기 어려울 수 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 낙찰자에게 임차보증금 잔액을 인수하게 하지 않겠다는 조건으로, 통상적으로는 *명도* (점유 이전)에 대한 리스크를 크게 줄여주는 긍정적인 조건입니다. 즉, 낙찰자는 명도 책임을 크게 덜 수 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (특이사항 반영)

토지 별도등기 리스크: 별도등기의 내용을 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다. 만약 인수가 발생한다면 추가 부담금이 발생합니다.

임차인 관련 특이 조건: 비록 보증금 포기 조건 매각이지만, 실제로 잔금을 포기하는 임차인 측의 의사 확인 및 명확한 포기 증명 서류 확인이 필요합니다. 법원 매각물건명세서의 최종 확인을 통해 해당 조건의 효력을 명확히 이해해야 합니다.

3. 투자 분석 및 종합 의견

3.1. 상권 분석 (주변 환경 기반)

본건이 위치한 오류동은 서울 서남부 주거 지역으로, 최근 신축 다세대주택 공급이 증가하는 지역입니다. 주거 수요는 초등학교 인접 및 신축급 건물의 희소성으로 인해 일정 수준 유지될 것으로 판단됩니다.

3.2. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 자체의 가치 및 주거 환경은 우수합니다. 감정가 대비 임차보증금이 높아 권리 분석상 복잡해 보이나, '임차보증금 잔액 포기 조건'으로 매각되는 점은 명도 리스크 측면에서 매우 유리한 요소입니다.

다만, '토지 별도등기'는 입찰 전 반드시 그 등기 내용을 확인하여 인수 가능성을 배제해야 하며, 이것이 본 건의 최대 리스크입니다. 별도등기 내용에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호하며, 도시형생활주택으로서 젊은 층 또는 신혼부부 수요가 높을 수 있습니다.

권리 리스크 축소: 임차보증금 잔액 포기 조건으로, 통상적인 고액 임차인이 있는 물건에 비해 명도 저항 및 인수 리스크가 크게 낮아집니다.

교통 및 교육 환경: 초등학교 인접 및 대중교통 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계