나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101483 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3233 극동스타클래스 112동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101483 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3233 극동스타클래스 112동 1층102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 448,000,000원

토지면적: 78.14㎡ (약 23.64평)

토지지분: 78.14㎡ (약 23.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 133.77㎡ (약 40.46평)

건물지분: 133.77㎡ (약 40.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 기본 정보

아파트명: 명지극동스타클래스

주소: 부산광역시 강서구 명지동 3233

사용승인일: 2008년 11월 25일 (19년차)

총 동수: 21개동

총 세대수: 1,138세대 (제공된 JSON 정보 기준) / 1,124세대 (검색 결과 기반)

최고층: 15층

최저층: 1층

구조: 철근콘크리트구조

난방방식: 개별난방

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, 명지오션시티 내 중심부에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있으며, 신도시의 특성상 공원과 녹지 공간이 많고 해안 산책로가 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 편리한 편이며, 도보 거리에 버스 정류장이 있습니다. 향후 하단~녹산 간 경전철 착공 예정으로 교통 편의성이 더욱 향상될 전망입니다.

2.3. 편의 및 생활 시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖춰져 있습니다. 또한, 병원, 주민센터, 학교, 상점가, 쇼핑몰 등이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.4. 혐오시설 여부 (검색 결과 기반)

제공된 정보 및 검색 결과에서 명지극동스타클래스 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 친환경적인 지리적 특성과 녹지 공간이 많다는 점이 부각됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매로 인해 기존 임차인의 권리가 소멸되며, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부채권 총액이 0원으로 확인되어, 일반적인 매각 절차에 따라 매각으로 소멸되는 권리에 대한 특이사항은 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: 비고:'라고 기재되어 있어, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 특이사항 (중복사건)

본 물건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 개 진행 중일 수 있음을 의미하며, 입찰 시 중복 사건 간의 권리관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 84.97㎡(약 25.7평) 면적이 2억 7,000만원 ~ 2억 9,500만원에, 101.99㎡(약 30.8평) 면적이 3억 7,000만원에 거래되었습니다. 본 경매 물건의 면적은 133.77㎡(약 40.46평)로, 최근 거래된 면적보다 크며, 이를 고려할 때 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다. KB부동산 시세 정보에 따르면 112.63㎡/84.97㎡(공급/전용)부터 248.75㎡/202.34㎡까지 다양한 면적이 존재합니다.

4.2. 지역 시장 동향

명지동은 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 교통, 교육, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 매물량 증가 추세는 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(15대) 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 및 관리 정보

지상 주차 4대, 지하 주차 41대를 포함하여 총 287대의 주차 공간이 제공됩니다. (참고: 건물 등기부 정보 상 지하 기계식 주차 가능 대수는 1264대, 옥외 주차 가능 대수는 287대로 표기되어 있습니다. 실제 주차 가능 대수는 관리사무소 확인이 필요합니다.)

5.3. 건축 정보

주요 건축 정보는 2008년 11월 25일 사용 승인, 철근콘크리트 구조, 총 14층 높이(건물 표제부 기준)이며, 2008년 11월 25일 사용 승인일 기준 19년차 아파트입니다.

5.4. 아파트 정보 (총괄)

아파트명: 명지극동스타클래스

세대수: 1,138세대

동수: 21동

주차대수: 287대 (지상 4대, 지하 41대)

최고층: 15층

난방: 개별난방

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련 리스크

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 사건 간의 우선순위, 진행 시점, 법적 절차 등에 혼란이 발생할 수 있습니다. 관련 법률 전문가와 상담하여 명확한 권리 관계 및 진행 상황을 파악해야 합니다.

6.2. 권리관계 리스크 (미확인 사항)

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: 비고:'라고 기재되어 있어, 지상권 존재 여부 및 그 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 금리 변동, 지역 개발 계획의 변경, 공급량 변화 등 시장 상황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 명지극동스타클래스 아파트로, 우수한 생활 인프라와 쾌적한 주거 환경을 갖춘 대단지 아파트입니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 뛰어나며, 신도시 특유의 녹지 공간도 풍부합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 경매 물건의 면적(133.77㎡)은 시세 대비 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항과 '지상권' 관련 미확인 권리 등은 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 권리 분석이 명확하다면 향후 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 명지오션시티 내 중심 입지, 우수한 생활 인프라 접근성.

* 풍부한 녹지 공간과 쾌적한 주거 환경.

* 신도시 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 상대적으로 큰 면적(133.77㎡) 대비 합리적인 감정가 (4.48억).

* 향후 교통망 확충(경전철 예정)으로 인한 교통 편의성 증대 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 448,000,000원

최근 시세 분석:

2026년 7월 2일, 101.99㎡ (약 30.8평) 면적이 3억 7,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 22일, 84.97㎡ (약 25.7평) 면적이 2억 9,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 10일, 84.97㎡ (약 25.7평) 면적이 2억 7,000만원에 거래되었습니다.

본 경매 물건은 133.77㎡(약 40.46평)로, 최근 거래된 면적보다 크며, 이를 감안하면 평당 단가는 최신 거래가격을 바탕으로 추정할 수 있습니다. 101.99㎡ 면적의 거래가(3억 7,000만원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 1,201만원/평입니다. 이를 본 물건의 면적(40.46평)에 적용 시 약 4억 8,600만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 경매 특성 및 '중복사건', '지상권' 등 미확인 리스크를 고려하여, 감정가(4억 4,800만원)를 기준으로 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 403,200,000원 ~ 448,000,000원

(감정가의 90% ~ 100% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.