나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6470 [2] 광주광역시 북구 용봉동 751-3 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "용봉아아파크" 동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 다세대주택, 주상용 등의 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호, 4층 404호로서,
외벽 : 드라이비트 및 시멘몰탈페인트 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장 표제부상 2006.04.06.자로 지상1층 및 지상5층 무단증축으로 위반건축물로
등재되어 있으니 건축행위자 및 그 책임 승계 여부는 별도로 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며. 적정 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가건임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
-최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
-2025.4.21. 광주광역시 북구로부터 위반건축물과 관련하여 첨부문서와 같은 사실조회회신이 있으니 입찰 전 관계기관에 문의바람

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6470 (2)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 751-3 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "용봉아아파크" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 주상용 건물 등이 혼재된 주거지대입니다.

주요 간선도로가 인근에 있어 교통 접근성은 대체로 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 404호로, 외벽은 드라이비트 및 시멘몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

본건 건물은 2005년경 건축된 것으로 추정되며, 준주거지역에 속합니다.

인접 도로로는 동측으로 소로에 접해 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 대지권미등기, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등이 있습니다.

주의사항으로는 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없으나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

또한, 2025년 4월 21일 광주광역시 북구로부터 위반건축물 관련 사실조회 회신이 있었으니, 입찰 전 관계기관에 문의가 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김기수

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-30

확정일자: 2014-05-30

배당신고일자: 2018-11-22

대항력: 있음

권리분석 요약:

- 임차인 김기수는 대항력이 있으며, 보증금 60,000,000원에 대해 말소기준권리보다 앞서는 권리(2014-05-30 확정일자)를 가지고 있어, 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. (집합건물 등기부 요약상 '을8' 권리 '주택임차권'의 말소: 인수, 권리금액: 금60,000,000원)

- 인수 보증금 합계: 60,000,000원 (주의: 권리분석의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상이하나, 등기부상 '을8' 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 이를 따릅니다.)

- 말소기준권리: 2015-08-07 접수의 '을10' 가압류 (고주희, 금26,000,000원). 이보다 선순위의 권리들은 매각으로 소멸되나, '을8' 주택임차권은 인수됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 전남대학교 및 비엔날레 관련 상권이 발달해 있어 유동인구가 있는 편입니다.

주변의 최근 매매 사례를 볼 때, 비슷한 면적의 다세대주택은 3.37억 원에서 3.95억 원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

본건의 전용면적 67.50㎡(약 20.42평) 기준, 최근 매매 사례(3,200만원 for 33.63㎡, 3,950만원 for 29.88㎡)를 환산하면 평당 약 315만원에서 437만원 수준의 시세를 보이고 있습니다.

감정가 9,200만원(평당 약 451만원)은 최근 거래 사례 대비 중간 정도의 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

단지 인근으로 아파트 단지, 다세대주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

인근에 주요 간선도로가 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

전남대학교가 인근에 있어 관련 교육 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 대지권 유무 불확실성: 대지권이 등기되지 않았고 그 유무를 알 수 없어 추후 대지권 확보 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 존재: 보증금 60,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰자의 총 실질 부담 금액이 커집니다.

위반건축물 등재 가능성: 건축물대장 표제부상 2006년 4월 6일자로 지상 1층 및 지상 5층 무단증축으로 위반건축물 등재 이력이 있어, 이에 대한 사실조회 회신 내용(2025.4.21. 광주광역시 북구로부터)을 입찰 전 관계기관에 반드시 확인해야 합니다.

중복사건 및 공동담보: 다수의 채권이 얽혀 있을 가능성이 있어 권리관계 확인에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주 북구 용봉동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하고 대지권 미등기 및 위반건축물 관련 이슈가 있는 물건입니다.

하지만 교통 및 생활 환경은 무난하며, 건물 자체는 비교적 최근에 건축된 것으로 보입니다.

임차인 인수 보증금과 위반건축물 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 연도(2005년경)가 비교적 최근으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 아파트 및 상가 단지 등 주거 밀집 지역에 속해 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 존재로 인해 낙찰가 산정 시 이를 고려한 실질적인 투자 수익률 분석이 중요합니다.

위반건축물 관련 문제가 해결되거나, 시세 대비 저렴하게 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원이며, 건물 면적은 67.50㎡(약 20.42평)입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 보면 평당 약 315만원에서 437만원 선에서 거래되었습니다.

본건의 감정가(평당 약 451만원)는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 김기수의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정해야 하므로, 실질적인 투자 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 고려해야 합니다.

예상 시가총액(감정가 기준): 92,000,000원

인수 보증금: 60,000,000원

실질 투자 가치 (equity): 92,000,000원 - 60,000,000원 = 32,000,000원

위반건축물 관련 내용 및 대지권 미등기 리스크를 감안하고, 실질 투자 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

다만, 실제 최저매각가격 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.