나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6470 [1] 광주광역시 북구 용봉동 751-3 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6470 [1] 광주광역시 북구 용봉동 751-3 4층403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경6470
• 주소: 광주광역시 북구 비엔날레로82번길 27, 4층403호
• 감정가: 87,000,000원
• 최저가: 31,181,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

광주지방법원 경매5계 2024타경6470 | 소재지: 광주광역시 북구 비엔날레로82번길 27, 4층403호 | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 31,181,000원 | 용도: 다세대주택

1. 광주지방법원 2024타경6470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 광주광역시 북구 용봉동 751-3, 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 광주지방법원 2024타경6470 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

소유자는 황OO이며, 채무자도 황OO입니다. 채권자는 이OO입니다.

감정가는 87,000,000원입니다.

건물면적은 64.05㎡ (약 19.37평)입니다.

토지면적은 0.00㎡이며 토지 지분율은 0%로 기재되어 있어, 대지권 미등기와 관련된 사항으로 추정됩니다.

본건은 건물만 일괄매각 대상입니다.

본 물건은 중복사건으로 재매각 절차를 밟고 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, 주변은 "용봉아아파트" 인근으로 아파트 단지, 다세대주택, 주상용 건물이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 대체로 양호합니다.

건물은 동측으로 소로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 403호입니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 시멘트 몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

건물면적은 64.05㎡ (약 19.37평)입니다.

토지는 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 황OO입니다. 채권자는 이OO입니다.

가장 중요한 권리상 하자는 '대지권 미등기'입니다. 이에 따라 해당 호실의 법적 대지권 유무가 불분명하며, 이는 추후 법적 문제의 소지가 될 수 있습니다.

주의사항에는 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된다고 명시되어 있어, 등기상으로는 대지권이 없으나 감정가 산정 시에는 반영된 것으로 보이며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

'중복사건' 및 '재매각'이라는 점은 이전 입찰 과정이나 권리관계에 복잡성이 있었음을 시사합니다.

임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 시 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 광주광역시 북구 용봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심입니다.

인근에 상가 및 편의시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

주요 간선도로 접근성이 좋아 시내 이동 및 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 학교(예: 용봉초, 용봉중, 전남대) 및 공원 등이 있어 교육 환경 및 여가 활동을 위한 환경은 비교적 양호한 편입니다.

현재까지 검색된 정보상 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 낙찰자가 법적으로 대지권을 확보하지 못할 경우, 건물 소유권에 심각한 제약이 발생하거나 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가서 요약에도 "적정 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가건임"이라고 명시되어 있어, 현재 상태로는 대지권이 없거나 매우 제한적일 가능성이 높습니다.

또한, 2025년 4월 21일 자로 광주광역시 북구청으로부터 '위반건축물' 관련 사실조회 회신이 있었으며, 건축물대장 표제부상 1층 및 5층 무단증축으로 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 법적 제재가 가해질 수 있습니다. 건축 행위자 및 책임 승계 여부는 별도로 확인해야 하는 중요한 사항입니다.

재매각 사유에 대한 명확한 파악이 필요하며, 입찰 전 반드시 관계기관(광주광역시 북구청 건축과 등)에 문의하여 위반건축물 관련 정확한 현황, 제재 내용, 예상 비용 등을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주 북구 용봉동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 자체는 무난한 편이나 '대지권 미등기'와 '위반건축물' 등재라는 중대한 하자를 안고 있습니다.

이러한 하자들은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크가 매우 크므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 대지권 확보 가능성, 위반건축물 관련 법적 제재 및 그에 따른 예상 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현장 방문 및 관계기관 문의를 통해 법적, 물리적 상태를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 잠재적 투자 포인트는 이러한 중대한 하자들을 감안했을 때, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다는 가능성에 있습니다.

만약 법적 검토를 통해 대지권 문제를 해결할 수 있고, 위반건축물에 대한 제재사항을 최소화하거나 합리적인 비용으로 처리할 수 있다면, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 이는 매우 높은 수준의 조사 능력과 위험 감수 능력을 요구하는 투자이며, 전문가의 면밀한 법률 검토 및 현장 실사를 통해서만 제한적으로 접근 가능한 물건입니다. 따라서, 관련 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계