나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8308 [1] 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 7층 701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교" 북동측 인근에 위치한 "굿모닝타운 제7층 제701호" 로서, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제7층 제701호로서,
외벽 : 복합 판넬 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

사무실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-2024년 4월부터 공용부분에 대한 관리비 5,200,000원 미납
-2025.4.21. 광주광역시 북구로부터 위반건축물과 관련하여 첨부문서와 같은 사실조회회신이 있으니 입찰 전 미리 관계기관에 문의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경8308 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 7층 701호

용도: 근린상가 (사무실)

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 207.18㎡ (약 62.67평)

토지지분: 207.177㎡ (해당 물건에 할당된 토지 지분)

건물면적: 327.45㎡ (약 99.05평)

건물지분: 327.4452㎡ (해당 물건의 전유 면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (집합건축물대장 요약)

건물명: 굿모닝타운

구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 3층, 지상 12층

본건 위치: 7층 701호

주요 용도: 업무, 문화 및 집회시설, 제1,2종 근린생활시설

준공일: 1993년 1월 11일 (등기부상 사용승인일 1997년 5월 7일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교" 북동측 인근에 위치한 "굿모닝타운 제7층 제701호"로서, 주위는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 관련

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제7층 제701호로서, 외벽은 복합 판넬 등, 내벽은 인테리어 마감 등, 창호는 새시창입니다.

* 이용 상태: 사무실로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건은 일단의 부정형 평지이며, 상업용 건부지입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 7월 28일 농협은행주식회사가 설정한 근저당 (을16, 채권최고액 348,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상에는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에 관련된 내용은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 유한회사한국기계설비기술, 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-22, 확정일자 2023-12-22, 배당신고일자 2024-12-24. 대항력 없음.

* 정진홍: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-02-24. 대항력 있음.

* 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 주식회사펜퍼스픽: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자(사업일자) 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-01-17. 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 정진홍의 보증금이 0원으로 산정되어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 용봉동 일대는 주택가와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특히 인근 전남대학교의 학생 및 교직원을 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 굿모닝타운은 복합 상업 시설로서 다양한 업종이 입점해 있습니다.

4.2. 주요 시설 (외부 검색 결과)

* 인근 주요 기관: 전남대학교, 북구청, 북부경찰서 등이 위치합니다.

* 편의시설: 다수의 상업 시설, 병원, 은행 등이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 잠재적 혐오시설: 본건 인근 반경 1km 이내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 버스 노선: 주변 버스 정류장에서 다양한 노선 이용이 가능하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 도로망: 북측, 남측, 동측으로 폭넓은 도로에 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 상업 편의

* 대학가 상권: 전남대학교 인근으로 형성된 상권 덕분에 식당, 카페, 편의점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 공용부분 관리비 5,200,000원이 2024년 4월부터 미납 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 위반건축물

* 2025년 4월 21일, 광주광역시 북구청으로부터 위반건축물 관련 사실조회회신이 있었습니다. 이는 건축법상 위반 사항이 존재할 수 있음을 시사하며, 입찰 전 반드시 관계 기관에 문의하여 위반 내용, 시정명령 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 특수 물건 정보

* 중복사건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차상의 복잡성이나 추가적인 권리관계, 혹은 이전 매각에서 유찰된 이력이 있음을 의미하며, 입찰 시 이러한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 굿모닝타운 내 근린상가(사무실)로, 전남대학교 인근에 있어 유동인구가 확보 가능한 입지입니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 상권 또한 대학가를 중심으로 활성화되어 있습니다. 그러나 미납 관리비 및 위반건축물 관련 사항은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으며, 중복사건, 공동담보, 재매각 등 특이사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로 산정되어 인수 부담은 없으나, 해당 임차인과의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인:

* 전남대학교 인근 배후수요 확보 가능한 입지

* 양호한 교통 및 도로 접근성

* 활성화된 상권

* 사무실 용도로 활용 시 꾸준한 임대수익 기대 가능

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 권리 총액

* 고려 요인:

* 미납 관리비 인수 가능성 (5,200,000원)

* 위반건축물 관련 이슈 (입찰 전 확인 필수)

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원이나 관계 확인 필요)

* 중복사건, 공동담보, 재매각 등 특수물건 사항

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 386,000,000원을 기준으로 하되, 제시된 미납 관리비(5,200,000원)와 위반건축물 관련 리스크 해소 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 정진홍 씨와의 관계 및 향후 활용 방안 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사와 법률, 세무 전문가의 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.