나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84609 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 서측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건 대지에 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지 도배 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고 있으며, 서측 및 북측으로 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함),
중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>,
국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 06. 19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1번지에 위치한 에이엠시티 5차 3층 301호 도시형생활주택입니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 84,000,000원입니다.

토지 면적은 11.16㎡ (약 3.37평)이며, 건물 면적은 33.14㎡ (약 10.03평, 전용면적)입니다. 건물 면적 외 별도의 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 광주지방법원 2024타경84609 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

본건은 광주우편집중국 서측 인근에 자리하고 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지역에 속해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 중로, 서측 및 북측으로는 보행자도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물로, 본건은 그중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시로 마감되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 중심상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 국가산업단지 관련 규제가 적용받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 10월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 을구 5번으로 2023년 12월 21일 접수된 주택임차권(채권자: 김봉환)이 확인됩니다. 해당 임차인은 보증금 90,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023년 09월 07일, 확정일자는 2021년 11월 22일입니다. '을5' 권리에는 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인 현황에 '대항력: 있음'으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수 및 말소 권리 요약

* 인수되는 권리: 주택임차권 (김봉환, 보증금 90,000,000원)

* 말소되는 권리: 소유권 이전 등기(갑3, 갑4), 강제경매 개시 결정 등기(갑7) 및 그 외 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합된 상업지대로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 유동인구 확보 및 생활 편의시설 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 상업 및 업무 시설과의 연계성을 통해 지속적인 임대 수요가 예상됩니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 선호도를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 주변으로는 주거, 상업, 업무 시설이 밀집해 있어 은행, 식당, 카페, 편의점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근 대중교통망을 통해 광주 시내 주요 지역으로의 접근성도 확보하고 있습니다.

5.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 상업지대의 특성상 소음이나 교통량 등은 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김봉환의 보증금 90,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 총 매입 비용 증가 요인이 됩니다. 정확한 임대차 관계 확인 및 정산 절차가 필수적입니다.

6.2. 매각 조건 변경 불허 관련

신청채권자 주택도시보증공사의 매각 조건 변경 신청이 불허된 사항은 경매 절차의 변동성 없이 예정대로 진행될 가능성을 시사하나, 관련 법원의 결정 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

건축물 관리대장 및 등기부등본 상 공부와의 차이는 없으나, 실제 현황과 다를 수 있는 부분에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 상업지대에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 투자 시 총 지출 비용을 면밀히 산정해야 합니다. 입지적 장점과 함께 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구의 중심 상업지역 내 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 인근의 다양한 업무 및 상업 시설은 꾸준한 임대 수요를 제공할 수 있습니다.

* 부동산 강제 경매로, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원이나, 임차인 김봉환의 보증금 90,000,000원 인수 시 총 지출 비용이 상당 부분 증가합니다. 주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 해당 면적의 아파트 시장 가치는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

총 지출 비용을 시장 가치 범위 내에서 결정한다고 가정할 때, 예상되는 최대 총 지출액을 110,000,000원으로 설정할 경우, 임차인 보증금 90,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 약 20,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 90,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 권리 분석, 임대차 관계 확인 결과, 현장 답사 후 시장 상황을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.