나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84890 [1] 광주광역시 북구 신안동 650-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 신안동 소재 "중도아파트" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대로 주위 환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 동측으로 약 7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로2류(접합)임.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가) 일반목구조 기와지붕 단층건으로,
외벽 : 치장벽돌 및 벽돌보강
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 기호(ㄱ-ㄷ) 및 제시외 관상수 및 유실수가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함 일괄매각
-지상에 소재하는 제시외 수목(관상수 및 유실수) 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경84890 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 650-14

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 195.00㎡ (약 58.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

건물 제시외면적: 65.60㎡ (약 19.84평)

건물 구조: 일반목구조 기와지붕 단층건

이용상태: 단독주택으로 이용중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 및 지상 수목 포함 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 335,275,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "중도아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로, 동측으로 약 7미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(접합) 및 중로2류(접합)에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 6월 1일 접수된 광주신안신용협동조합의 근저당권(을9)입니다.

등기부 상 채권 총액은 약 243,618,544원으로 파악됩니다.

등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 인수 대상 보증금 없음.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-09

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 인수 대상 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 총 채권액

등기부 상 총 채권액: 243,618,544원

4. 상권분석

주변 연립/빌라 매매 정보 분석 결과, 비교 대상 물건은 다음과 같습니다.

* 2024년 10월, 41.8㎡ 연립주택: 7억 1천만원 (약 1,698만원/㎡)

* 2026년 4월, 51.35㎡ 연립주택: 9억 2천만원 (약 1,791만원/㎡)

* 2024년 11월, 55.26㎡ 연립주택: 5억 4천만원 (약 977만원/㎡)

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/빌라 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용하며, 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세 파악이 필요합니다. 제공된 감정가(3.35억원)는 인근 연립주택의 최저 매매가(5.4억원)보다 낮게 형성되어 있어, 본건 토지 가치 상승 가능성을 고려할 때 감정가가 시장가보다 낮을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 마트, 병원, 식당 등 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 직접적으로 노출되는 혐오시설(장례식장, 쓰레기 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건이 중복 사건으로 진행되고 있다는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 쟁점이 있을 가능성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건 포함: 건물 외 제시외 건물 및 지상 수목까지 포함되어 매각되므로, 이에 대한 인수 비용 및 관리 계획을 미리 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 인수 부담은 없으나, 과거 또는 현재 다른 임대 관계가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 대항력 없는 임차인들의 경우 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

광주광역시 북구 신안동에 위치한 단독주택으로, 195㎡의 비교적 넓은 토지 면적과 59.31㎡의 주택 면적을 갖추고 있습니다. 제시외 건물 및 수목까지 일괄 매각 대상이며, 등기부 상 모든 권리는 말소 예정입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있으며, 토지 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 또는 재건축/증축 잠재력: 넓은 토지 면적을 활용한 단독주택으로서의 활용 가치와 향후 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 없고 모든 등기부 상 권리가 말소 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 매우 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 연립/빌라 시세 및 토지 시세 추정치를 고려할 때, 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 335,275,000원입니다.

제공된 주변 연립/빌라 시세 및 토지 시세 추정치를 종합적으로 고려할 때, 본건 단독주택의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 특히, 195㎡의 토지 면적 가치를 감안하면 현재 감정가가 낮게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

이에 따라, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 예상하며, 시장 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.