나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85619 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1346-8 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85619 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1346-8 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경85619
• 주소: 광주광역시 서구 상일로42번길 5-10
• 용도: 다가구주택

광주지방법원 경매5계 2024타경85619 | 소재지: 광주광역시 서구 상일로42번길 5-10 | 감정가: 842,376,000원 | 최저가: 539,121,000원 | 용도: 다가구주택

1. 광주지방법원 2024타경85619 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85619 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1346-8

용도: 다가구주택 (1층 소매점, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택, 4층 다가구주택)

감정가: 842,376,000원

토지면적: 442.20㎡ (약 133.76평)

건물면적: 453.70㎡ (약 137.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO (정확한 명칭은 주식회사OOOOOO으로 추정)

특이사항: 중복사건

주의사항:

공부상 용도: '1층 소매점, 2층 다가구주택(2가구), 3층 다가구주택(2가구)'

현황 용도: '1층 소매점 및 다가구주택(2가구), 2층 다가구주택(4가구), 3층 다가구주택(4가구)'

위반건축물에 등재되어 있음.

2025년 4월 10일 광주광역시 서구로부터 위반건축물 관련 사실조회 회신이 제출됨.

1.2. 입지조건

대상 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "상일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 주상혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 학교환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 학교, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

'중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 경매 입찰 전, 등기부등본 및 관련 법적 사항에 대한 상세한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 배후 수요가 형성될 수 있는 상권입니다. 1층에 소매점 및 다가구주택이 혼합되어 있어, 상가 운영과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 복합적인 상업 환경을 갖추고 있습니다.

제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 발전 및 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 인조석 물갈기 및 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 알루미늄 및 PVC 새시입니다.

층별 이용 상태는 1층은 소매점 및 다가구주택(2가구), 2층과 3층은 각각 다가구주택(4가구), 4층은 다가구주택(1가구)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 상일여자고등학교와 상일중학교가 위치하고 있어, 교육 환경 접근성은 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '위반건축물' 등재입니다. 공부상 용도와 현황 이용이 달라 발생한 문제로, 이행강제금 부과, 건축물대장 기재 변경 제한, 향후 재건축 및 리모델링 시 제약 등 법적, 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다. 2025년 4월 10일 관련 사실조회 회신이 제출된 점을 미루어 보아, 관련 행정 절차가 진행 중이거나 완료되었을 가능성이 있습니다.

'중복사건'이라는 점은 권리관계가 복잡하거나 여러 이해관계인이 얽혀 있을 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

또한, 2층과 3층의 현황 가구 수가 공부상보다 두 배로 늘어난 점은 무단 증축 또는 내부 구조 변경의 가능성을 내포하며, 이는 향후 소유권 행사 및 부동산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주 서구의 준주거 지역에 위치하며, 학교 및 다양한 생활 편의시설과 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 토지 및 건물 규모 또한 상당하며, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재 및 중복사건이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 법적, 행정적 제약과 권리 관계의 복잡성을 면밀히 검토하고, 인수해야 할 부담이나 해소 방안에 대한 철저한 사전 조사 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

탄탄한 입지 조건을 갖추고 있으며, 학교 및 근린시설, 주택가가 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

1층 상가와 다가구주택의 복합 구성으로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

위반건축물 관련 리스크를 관리하고 명도 및 행정적인 문제를 해결할 수 있다면, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

현황 이용을 통해 더 많은 임대 가구에서 수익을 창출하고 있다는 점은 해당 지역의 높은 임대 수요를 방증합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계