나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106137 [1] 부산광역시 북구 만덕동 산239 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106137 [1] 부산광역시 북구 만덕동 산239 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경106137 | 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 산239 | 감정가: 862,800,000원 | 최저가: 207,158,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산서부지원 2024타경106137 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 제OOOOOOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지매각 건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 북구 만덕동 산239입니다.

용도는 임야이며, 토지면적은 34,512.00 제곱미터 (약 10,440.09평)의 대형 필지입니다.

감정가는 862,800,000원으로 책정되었습니다.

건물면적 및 제시외면적은 0.00 제곱미터입니다.

2. 감정평가 요약 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치하며 ‘만덕초등학교’ 북서측 인근 옥천사 북측에 소재하는 임야입니다.

지형적으로는 남동하향의 경사지로, 주변은 전, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 순수 자연림 상태를 유지하고 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 임야까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점입니다.

다만, 임야 하단부는 등산로를 통해 도보로 일부 접근은 가능합니다.

3. 입지 조건 및 개발 제한

3.1. 지리적 조건

부산 북구 만덕동은 금정산과 백양산 사이의 골짜기에 형성된 지역이며, 본 물건은 이러한 산지에 위치한 자연림입니다.

급경사지대에 소재하고 있어 인접 토지와의 경계 구분이 불명확할 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 임야는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한을 받습니다.

특히 개발제한구역 및 공익용산지 지정은 건축 및 토지 형질 변경 등의 규제가 매우 엄격함을 의미합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자, 채무자, 소유자가 명확히 확인됩니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 특이사항은 분묘기지권입니다. 본건 토지에는 잡목, 소나무 및 잡초가 무성하여 분묘 등의 소재 여부가 불명확하므로, 응찰 전에 반드시 임장 및 확인이 필요하며, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받거나 추후 협상을 통한 지료 문제 등이 발생할 수 있습니다.

또한, 지적도상 맹지이며, 토지 경계가 불명확하여 측량이 필요한 점은 매수인이 해결해야 할 중요한 문제입니다.

입목(나무)은 거래 관행상 임지와 일체로 평가되었습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 순수 자연림 상태의 임야로 상업 시설이나 주거 편의 시설과 직접적인 연관이 없습니다.

인근에 만덕초등학교 및 옥천사 등이 소재하나, 임야 자체가 등산로를 통해 접근 가능한 자연 공간으로 활용되고 있습니다.

5.2. 주변 혐오 시설

만덕동 지역은 산지를 끼고 베드타운이 형성되어 있으나, 본 물건은 심산유곡에 가까운 임야로서 주변 시설 검색 결과 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 고지대 특성상 주변에 송전탑 등 산지 특유의 시설이 있는지 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

토지이용 규제 리스크 개발제한구역 및 공익용산지 지정으로 인해 장기적으로도 개발 가능성이 매우 낮습니다. 사실상 보전용 토지입니다.

권리 관계 리스크 분묘기지권이 성립할 경우, 토지의 온전한 사용 및 개발이 불가능하며, 분묘기지권자에 대한 지료 청구 소송 등 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

접근성 리스크 지적도상 맹지라는 점은 건축 행위 자체를 불가능하게 하는 치명적인 약점입니다.

현황 리스크 급경사지대, 경계 불명확성 등으로 인한 현황 파악 및 경계 측량 비용이 발생합니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 부산 시내의 대형 임야이나, 개발제한구역 및 공익용산지라는 강력한 규제에 묶여 있어 단기 또는 중기적인 개발 수익을 기대하기는 어렵습니다.

따라서 실수요자가 주택 또는 근린생활시설을 건축하여 사용하려는 목적으로는 부적합합니다.

분묘기지권 문제와 맹지라는 구조적 문제를 해결하지 않는 한, 토지 감정가 대비 투자 가치는 보수적으로 접근해야 합니다.

장기적인 관점에서 산림 경영, 보전 목적, 또는 규제 완화에 대한 투기적인 접근이 아니라면 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 대형 면적의 자연림 소유

부산광역시 북구 만덕동 내 34,512.00 제곱미터 (약 10,440.09평)에 달하는 대형 임야를 소유할 기회입니다.

도심지 인근의 대규모 자연녹지지역 임야 확보라는 상징적인 의미는 있습니다.

7.2. 투자 핵심: 초장기 보전 투자 관점

현 시점에서는 개발 가능성이 극히 낮으므로, 초장기적인 관점에서 토지 가치 상승 및 규제 완화를 기대하거나, 산림 보전 및 산림 경영 등을 목적으로 한 투자자에게만 적합합니다.

입찰자는 맹지와 분묘기지권 문제를 해결하기 위한 법적, 물리적 노력을 감수할 의향이 있어야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계