나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106830 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층1706호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106830 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층1706호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경106830 | 소재지: 부산광역시 사상구 사상로 504, 17층1706호 (모라동,대상로웰아파트) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 42,018,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 권리 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경106830 (1)이며, 매각대상은 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층1706호입니다.

용도는 아파트로 공고되었으나, 현황 이용상태는 오피스텔로 조사되어 있어 향후 입찰 및 취득세 납부 시 주의가 필요한 물건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

감정가는 175,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본건의 전용면적(건물면적)은 61.36㎡이며, 이는 약 18.56평입니다. 분양면적은 제시되지 않았으나, 전용면적을 기준으로 볼 때 통상적으로 약 75㎡~82㎡ (약 22~25평형) 내외의 아파트 또는 주거용 오피스텔로 추정됩니다.

대지권(토지면적)은 15.02㎡로 약 4.54평의 지분을 가지고 있습니다.

건물의 구조는 2018년경 준공된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 17층에 위치하며, 최고층인 만큼 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일인(디OOOOOOOO)이며, 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의한 강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 권리관계상 복잡한 분쟁의 소지는 적을 것으로 판단됩니다.

강제경매는 채무자가 돈을 갚지 않아 법원 판결이나 공정증서 등을 바탕으로 집행된 경매로, 법적 절차상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되어, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 거주하고 있을 가능성에 대비해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 부산 지하철 2호선 모라역 동측 인근에 위치한 초역세권 물건입니다.

감정평가서에 따르면 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 모라역이 소재하는 등 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

서측으로는 시내버스 통행이 가능한 아스팔트 포장 간선도로(사상로)가 접하고 있어 차량 접근성도 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주위는 대로변의 아파트, 근린생활시설이 혼재된 준주거지역입니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변환경 및 교통편의에 대한 거주자 평점도 5점 만점에 4.0점 내외로 긍정적인 평가를 받고 있습니다.

주변 학교로는 모덕초등학교, 모동초등학교, 모라중학교 등이 소재하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

본건 토지는 준주거지역에 속하여 용적률이 높고 밀집도가 높은 상업성이 강한 지역으로 분류됩니다. 이는 향후 재산 가치 평가에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

가로구역별 건축물 최고높이 제한지역(60m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 종합 분석 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크 (Danger Signs)

1) 용도 및 이용상태 불일치 리스크: 공부상 용도는 '아파트'이나, 현황 이용상태는 '오피스텔'로 조사되었습니다. 이는 취득세율(주택세율 vs. 오피스텔세율) 및 대출 한도 결정에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 관할 구청을 통해 실제 주거용 사용 여부 및 건축물대장상의 최종 용도를 재확인해야 합니다.

2) 임대관계 미상 리스크: 임대차 관계가 명확하지 않아 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 단순 점유자일 경우에도 명도 협상 및 강제집행에 시간이 소요될 수 있습니다. (이는 현장조사 및 추가 권리분석이 필요한 부분입니다.)

3) 혐오시설: 지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 언급된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.2. 투자 포인트 (Investment Points)

1) 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 모라역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 준주거지역에 속하여 주거 환경 외 상업시설 이용이 용이합니다.

2) 상대적 고층: 17층 중 17층으로 로열층에 해당하여 조망권 및 일조권이 우수합니다.

3) 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 새 건물에 속하여 관리가 양호하며, 매매 시장에서도 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3.3. 종합 의견 (Consultant Summary)

본건은 모라역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 신축급 주거 시설입니다. 지하철역 접근성 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어나 실수요자에게 충분한 매력을 제공합니다. 다만, '아파트'와 '오피스텔' 간의 용도 불일치 문제는 반드시 사전에 해결해야 할 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 용도 불일치 문제를 해결하고 임차인(점유자)에 대한 명확한 권리 분석이 선행된다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 금액으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계