나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1701 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층에이-610호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1701 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층에이-610호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1701
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 6층에이-610호 (중앙동,캔버라타운)
• 감정가: 43,000,000원
• 최저가: 19,264,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매4계 2024타경1701 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 6층에이-610호 (중앙동,캔버라타운) | 감정가: 43,000,000원 | 최저가: 19,264,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 창원지방법원 2024타경1701 (2)

1.1. 개요 및 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층 에이-610호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중)

사건번호: 창원지방법원 2024타경1701 (2)

감정가: 43,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (매각대상: 토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

1. 현황 주거용으로 사용 중인 점 확인.

2. 2023년 6월 기준 관리비 약 200만원 정도 연체된 것으로 조사됨. (낙찰자 인수 가능성 대비 필요)

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 3.68㎡ (약 1.11평)

건물면적: 전용면적 24.00㎡ (약 7.26평)

(오피스텔로 분양면적은 별도 기재하지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 크게 산정됨)

제시외면적: 토지/건물 모두 없음 (0.00㎡)

건물개요: 캔버라타운 (1992년 준공으로 추정, 연식이 있는 상업/업무 복합 건물)

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 창원시의 주요 상권 및 업무지구에 해당되는 중심 상업지역입니다.

교통 환경:

차량 접근성이 양호하며, 인근에 간선도로 및 다수의 버스정류장이 소재하여 창원 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 창원대로 접근이 용이하여 교통 여건은 전반적으로 보통 이상으로 평가됩니다.

주변 환경 및 혐오시설:

주변은 상업, 업무용 건물 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 업무 지대입니다. 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상업지역 특성상 소음 및 유동인구가 많은 환경임을 감안해야 합니다. (건물 연식 및 상업지구 특성상 주거 쾌적성은 상대적으로 낮을 수 있음)

1.4. 권리 분석 (Risk Analysis)

말소기준권리:

등기부 현황을 면밀히 검토하여 말소기준권리(최선순위 설정일자)를 확인해야 합니다.

임차인 현황 및 대항력:

현황 '주거용'으로 사용 중인 만큼 실제 점유자를 확인해야 하며, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 현황조사서상 임차인 유무 및 전입일자 등을 재차 확인해야 합니다. (정보상 총 임차인 수는 미상으로 나와 있으나, 현황 주거용인 점이 중요)

추가 인수 금액:

2023년 6월 기준 약 200만원의 관리비 연체액이 조사되었습니다. 오피스텔의 공용부분 관리비(수선유지비 등)는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 정확한 연체액을 확인하고 입찰 시 이를 감안한 금액을 산정해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 잠재적 리스크

상권의 특징:

중심 상업지역에 위치하여 오피스텔 외 업무시설 및 상가로서의 임차 수요가 일정하게 존재합니다. 주변에 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 직장인 1인 가구 또는 소규모 사무실 수요에 적합합니다.

잠재적 리스크:

1. **용도 불일치 리스크:** 공부상 용도는 업무시설(사무소)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 주택임대차보호법 적용 여부 및 향후 주택 수 산입 가능성에 대한 법률적 검토가 필요하며, 세금 문제(취득세 등) 발생 여부를 확인해야 합니다.

2. **건물 연식 리스크:** 1992년 준공으로 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 및 투자 회수 기간을 고려해야 합니다.

1.6. 생활 정보

주요 편의시설:

인근에 중앙동행정복지센터, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설(식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교육 시설:

주변 상업지구 특성상 초·중·고등학교 등 학교 시설과의 접근성은 주거지역에 비해 다소 낮을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건 오피스텔은 창원시 핵심 상업지구에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 가지고 있으나, 건물 연식이 오래되었고 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 관리비 연체 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 낮은 감정가로 인해 투자 진입 장벽은 낮지만, 권리 분석과 인수 금액 확인이 필수적인 '주의 요망' 물건입니다.

투자 포인트:

1. **중심 상업지구의 소액 투자:** 핵심 입지에 위치하여 공실 위험이 낮고, 감정가가 낮아 소액으로 접근이 가능합니다.

2. **주거/업무 투트랙 임대 수요:** 주거용(원룸 대용) 또는 소규모 사무실 용도로 임대가 가능하여 임차 수요층이 다양합니다.

3. **입찰 전 관리비 연체액 및 임차인 권리 확인을 통한 안전 마진 확보가 중요합니다.**

법원 정보

창원지방법원 경매4계