나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4618 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 산121-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4618 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 산121-1 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경4618 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 산121-1 | 감정가: 1,335,808,000원 | 최저가: 683,932,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4618 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 산121-1

용도: 임야

토지면적: 83488.00㎡ (약 25255.24평)

감정가: 1,335,808,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 핵심 요약 및 특이사항

본건은 경상남도 김해시 대동면 예안리 소재의 대형 임야 매각 건입니다. 토지 전체 면적이 약 25,000평이 넘는 대규모 부동산입니다.

권리적 측면에서 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성이 존재하며, 제시외 건물(총 172.00㎡)은 매각에서 제외되어 낙찰자가 별도로 처리해야 하는 위험 부담을 안고 있습니다.

토지의 이용계획 측면에서는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 행위에 상당한 제한이 따르는 점을 투자 전 반드시 고려해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 "시례마을회관" 북동측 인근 마을 주변 산림지대에 위치하고 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통상황은 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 자체는 부정형의 완경사로서 자연림 및 일부 조림으로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 본건 내부로 임도가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지매각 건으로, 제시외건물(총 172.00㎡, 1-1~1-4)은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 건물 소유자와의 관계를 별도로 해결해야 하는 법정지상권 성립 가능성이 있는 중대한 리스크입니다.

또한, 분묘기지권이 특이사항으로 기재되어 있고 연고 미상의 분묘가 수기 존재할 가능성이 높습니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘는 낙찰자가 철거를 요구할 수 없으며, 이는 임야의 활용에 큰 제약을 가합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 마을 주변 산림지대로서, 임야 특성상 상권이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 김해시 대동면 예안리 소재의 시례마을 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 단위로 제한적으로 접근 가능할 것으로 보입니다. 주요 도심과의 접근성은 보통이며, 대규모 임야 개발을 위한 기반 시설은 부족한 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역 중 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역과 공익용산지로 지정되어 있습니다. 이는 보전 및 녹지 확보를 목적으로 하는 지역으로, 대부분의 건축 행위나 용도 변경에 있어 매우 엄격한 제한을 받습니다. 특히, 공익용산지는 산지전용이 제한되므로, 단순 투자 목적 외의 개발을 계획한다면 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 제시외건물 매각 제외 및 법정지상권 성립 여부입니다. 명도 및 건물 소유자와의 관계 정립에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

둘째, 분묘기지권 및 연고 미상 분묘 문제입니다. 임야 활용에 있어 분묘의 존재는 토지의 가치를 저해하는 가장 큰 요소이며, 추후 합법적인 처리 절차를 거쳐야 합니다.

셋째, 중첩된 규제(자연녹지, 개발제한구역, 공익용산지)로 인해 단기적인 개발이나 용도 변경은 사실상 어렵습니다.

넷째, 지적 경계가 불분명하므로 정확한 매입을 위해서는 반드시 경계 측량이 선행되어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

첫째, 대규모 토지 면적(83,488.00㎡, 약 25,255평)의 일괄 매각으로, 장기적인 안목에서 지역 규제 완화 시 대단위 사업 부지로 활용될 잠재력이 있습니다.

둘째, 차량 접근성이 양호하고 임도가 개설되어 있어 임야 관리 및 출입이 비교적 용이합니다.

셋째, 자연녹지지역은 도시지역의 완충지대로서, 장기적인 관점에서 김해시 도시계획의 변화에 따른 개발 압력이 발생할 가능성이 있습니다.

3.3. 종합 의견

본건은 대규모 임야를 감정가 대비 저가로 매입하여 장기적인 개발 이익을 추구하거나, 산림자원 보전 및 임업 경영 목적으로 접근하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

다만, 법정지상권 및 분묘기지권이라는 중대한 권리적 하자를 안고 있으며, 규제사항이 복잡하여 단기 차익 실현은 어렵습니다. 따라서, 권리 분석 및 명도/철거 비용, 그리고 규제 완화 시점을 고려한 장기적인 전략 수립이 필수적입니다. 입찰 참여 전 전문가와 함께 리스크 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계