나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4441 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4441 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-1 대지 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경4441 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-1 | 감정가: 86,252,970원 | 최저가: 21,639,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 토지 지분 매각

1.1. 사건 개요

사건번호는 창원지방법원 2024타경4441 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산255-1입니다. 총 토지면적은 5755.00㎡ (약 1740.89평)이며, 용도는 대지입니다. 매각대상은 토지일부지분매각으로, 부동산임의경매로 진행됩니다. 감정가는 86,252,970원입니다.

1.2. 주요 특징 및 유의사항

본 건은 공유지분 매각 물건이며, 공유자우선매수신고 이력과 재매각 이력이 있는 매우 복잡한 물건입니다.

가장 중요한 특징은 분묘기지권 성립 가능성이 존재하며, 육안 식별이 곤란한 분묘가 소재할 수 있다는 점입니다.

또한, 목록1 토지는 맹지이며 차량 접근이 불가능합니다. 목록2 토지는 '창원 내곡지구 도시개발사업' 구역 내의 환지예정지(2블록 1롯트)로 지정되어 있습니다.

주의사항으로, 일괄매각 조건이며, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한 사항이 있습니다. 목록1 토지는 도시개발구역 밖의 도로법면에 포함되며, 별도의 환지예정지에 포함되지 않는 것으로 조사되었습니다. 목록2 토지는 환지 사업 진행 상황 및 금전 청산에 관한 사항을 조합에 재확인해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상토지는 창원시 의창구 북면 내곡리 "새각단마을" 북서측 근거리에 위치합니다.

부근은 마을 주변 산림지대로서, 임야, 과수원, 농경지 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 현재는 개발이 진행되지 않은 자연림 상태의 급경사지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

목록1 토지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 불리합니다.

목록2 토지의 경우, 현재 상태는 맹지이나 환지예정지(2블록 1롯트) 지정도상 북동측 및 남서측으로 도로와 접하게 되며, 환지예정지 기준으로 차량 접근이 가능합니다.

대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

목록1 토지는 보전녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(저촉) 등에 해당하며 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 많습니다.

목록2 토지는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 근린공원(저촉), 도시개발구역 등에 해당합니다.

특히, 목록2 토지의 환지예정지(2블록 1롯트) 기준으로는 "제2종일반주거지역"으로 변경되며, 공동주택 용도의 집단환지 토지로서 개발 잠재력이 매우 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이고 채권자는 김OO입니다.

3.2. 권리상의 특이사항

본 건은 '공유지분 매각'이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야만 온전한 소유권 확보 및 개발이익 실현이 가능하다는 가장 큰 리스크를 안고 있습니다.

'공유자 우선매수신고'가 있었으며, 재매각 물건이라는 점에서 법적 분쟁의 소지가 높고, 매각 절차의 불확실성이 내포되어 있습니다.

'분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으므로, 현장 조사 및 임야대장 등 확인을 통해 분묘의 존재 여부 및 기지권 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다. 이는 명도(철거) 소송 시 상당한 시간과 비용을 발생시키는 주된 리스크입니다.

4. 상권 및 생활정보

대상 토지는 현재 '새각단마을 주변 산림지대'에 위치하고 있어, 현시점에서는 도심지의 상권이나 발달된 생활편의시설은 전무한 상태입니다.

그러나 목록2 토지가 '창원 내곡지구 도시개발사업'의 환지예정지 중 "제2종일반주거지역, 공동주택 용도"로 지정되었다는 점을 고려할 때, 향후 사업 완료 시 대규모 주거단지가 조성되어 해당 지역의 상권 및 생활 인프라가 대폭 개선될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정 리스크

공유지분 매각의 특성상 낙찰자는 기존 공유자와의 관계 정리(매수 또는 분할)가 필수적이며, 이 과정에서 시간적, 금전적 지출이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사가 제한되는 상황이 발생할 경우, 재매각 등 절차적 불확실성이 증가합니다.

분묘기지권의 존재는 토지 이용에 큰 제약을 가하며, 이에 대한 법적 조치(이장 및 철거)가 필요할 수 있습니다.

5.2. 개발 및 기타 리스크

목록1 토지는 맹지이며 환지예정지에 미포함되어 향후 개발 전망이 불투명합니다. 도로법면에 포함되는 것으로만 조사되어 토지 가치 상실의 위험이 있습니다.

목록2 토지는 환지예정지이나, 구체적인 환지 위치, 면적, 그리고 사업 진행 상황 및 금전 청산 여부에 대한 사항을 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'에 재확인해야 하는 리스크가 있습니다. 예정대로 공동주택 개발이 진행되지 않을 경우 투자 수익에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필수적입니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 확인은 불가능합니다. 임야 및 산림지대 특성상 인접 여부를 현장 조사로 확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 목록1과 목록2 토지의 성격이 극명하게 갈리는 복합적인 물건입니다.

목록1 토지는 맹지이며 환지 대상이 아니어서 투자 가치가 낮거나 관리 비용으로 소모될 가능성이 높은 반면, 목록2 토지는 도시개발사업의 핵심인 "제2종일반주거지역"의 공동주택 용도의 환지예정지라는 강력한 개발 호재를 가지고 있습니다.

그러나 공유지분 매각, 공유자 우선매수, 재매각 이력, 분묘기지권, 그리고 환지 사업의 불확실성 등 매우 복잡하고 중대한 리스크를 다수 내포하고 있어, 일반 투자자가 접근하기에는 고도의 법률 및 행정적 전문성이 요구되는 초고위험 투자 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

목록2 토지의 '환지예정지 지정'을 통한 미래 개발 이익에 투자하는 것이 핵심 포인트입니다.

현재 임야 상태의 토지가 향후 '제2종일반주거지역, 대지'로 전환되어 공동주택 개발 용도로 활용될 경우, 토지 가치가 비약적으로 상승할 잠재력이 있습니다.

경쟁이 예상되는 공유자 우선매수권 행사 및 분묘기지권 등의 법률적 리스크를 선제적으로 분석하고 해결할 수 있는 능력을 갖춘 전문 투자자에게는 고수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계