나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107609 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 188-13 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107609 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 188-13 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경107609 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 188-13 | 감정가: 119,955,000원 | 최저가: 30,093,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경107609 (1)

소재지(대표): 경상남도 김해시 진영읍 여래리 188-13 외 1필지

용도(공부상): 전

매각대상: 토지매각 (2필지 일괄매각 추정)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 119,955,000원

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

감정가: 119,955,000원

2. 입지조건 분석

2.1. 일련번호1 (여래리 188-13)

위치 및 주변 환경: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영제일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재된 보통 수준의 주위환경입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 상태: 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 건축 가능성이 양호합니다.

이용 상태: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 주거나지(주택을 지을 수 있는 나대지) 상태로 이용 중인 세장형 완경사지입니다.

2.2. 일련번호2 (진례면 송정리)

위치 및 주변 환경: 경상남도 김해시 진례면 송정리 소재 "하둔덕마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재한 보통 수준의 환경입니다.

도로 상태: 본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지(盲地) 상태입니다. 이는 토지의 이용 가치를 크게 제한하는 요소입니다.

이용 상태: 사다리형 평지로서, 현황 '답'(논)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 채무관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(신OO)와 소유자(신OO)가 동일한 상태입니다. 이는 통상적인 부동산 경매 절차에 해당하며, 채권자(창OOOO)의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 등기부상의 권리

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계를 완벽히 파악할 수 없으나, 부동산임의경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리를 포함한 등기부등본 전체 확인이 필수적입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 개발 계획

두 필지 모두 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거지로서의 개발 잠재력은 있으나, 주변이 주택 및 농경지 혼재 지역이므로 당장의 상업적 가치보다는 장기적인 주거지 조성에 초점을 맞추어야 합니다. 일련번호1의 경우 진영제일고등학교 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 유리하며, 비교적 도로 접근성이 양호합니다. 일련번호2는 맹지이나, 제2종일반주거지역에 해당한다는 점은 장기적인 개발 압력 측면에서 긍정적입니다.

4.2. 규제 사항

두 필지 모두 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 환경적 관리가 이루어지는 지역입니다. 특히, 일련번호2는 상대보호구역 규제를 받고 있어 교육시설 관련 건축 행위에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지적 관련 리스크 (일련번호1)

공부상 지목은 '전'이나 현황이 '주거나지' 상태이며, '지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위 시 경계 분쟁의 소지가 있음을 의미하며, 반드시 매수 전 지적측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다. 또한, 지목과 현황이 상이하므로 농지취득자격증명 발급 여부를 미리 확인해야 할 수 있습니다.

5.2. 맹지 리스크 (일련번호2)

일련번호2 토지는 맹지입니다. 맹지는 원칙적으로 건축이 불가능하며, 인접 토지 소유자의 동의(통행 및 건축 허가 목적)를 얻어 사도개설 또는 주위토지통행권을 확보해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 토지 이용 및 매각 시 가장 큰 장애물이 될 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 검토

제시된 자료 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 농경지와 혼재된 지역임을 감안할 때 현장 방문을 통한 환경 오염 및 소음 유발 시설 유무 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 도로에 접한 개발 잠재력이 있는 토지(일련번호1)와 맹지(일련번호2)가 혼합된 2필지 일괄 매각 건입니다. 일련번호1은 주거 지역 내 나대지 상태로 이용되고 있어 비교적 높은 가치를 가지나, 지적 불확실성 해소 및 지목 변경 가능성 타진이 선행되어야 합니다. 일련번호2는 맹지라는 결정적 단점이 있으므로, 일련번호1의 가치가 맹지인 일련번호2의 리스크를 상쇄하고도 남을 만큼 충분한지 여부를 판단해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일련번호1은 도시지역, 제2종일반주거지역 내의 도로 접합 토지로, 건축 행위에 유리하며 향후 주거 용지로서의 개발 잠재력이 높습니다.

가격 대비 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)의 면적을 감정가 119,955,000원에 취득 시, 평당 약 240만원대(경매 최저가 기준 아님)로, 주변 시세 대비 투자 매력도를 검토할 필요가 있습니다.

규제 환경: 도시지역 내 희소성 있는 주거 개발 가능 토지입니다.

6.3. 매수 시 유의사항

입찰 전 반드시 지적측량을 실시하여 정확한 경계를 확인하고, 맹지인 일련번호2에 대한 이용 방안(인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보 등)을 사전에 구상해야 합니다. 또한, 지목 '전'에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부도 필수적으로 확인해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계