나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5471 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 57-18 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5471 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 57-18 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경5471 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 57-18 | 감정가: 40,095,000원 | 최저가: 6,739,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 건은 울산지방법원 2024타경5471 (1) 사건으로 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 57-18에 소재한 임야 매각 건입니다.

토지 면적은 165.00제곱미터 (약 49.91평)이며, 감정가는 40,095,000원으로 산정되었습니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 김OO, 채권자는 원OO입니다. 본 건은 토지매각 건이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건 및 상권 분석

본 건 토지는 웅촌초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 임야와 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 인근에 대중교통수단이 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 향후 개발 압력은 비교적 높은 편입니다. 특히, 인근에 웅촌 곡천지구 도시개발사업이 진행되고 있어 해당 지역의 잠재적 가치 상승 여부가 주목됩니다.

현재 토지는 사다리형에 가까운 완경사 지대의 자연림으로 이용 중이며, 대나무 및 잡목이 자생하고 있습니다.

상권분석 측면에서, 주거지역으로의 개발 잠재력은 있으나 현재는 농촌형 주거 및 임야 지대로서 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

주변 환경상 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택과 임야가 혼재된 조용한 환경입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 토지 자체의 특이사항에 중점을 두어야 합니다.

특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 외견상 분묘는 발견되지 않았으나 초목이 울창하여 미확인 분묘의 소재 여부를 별도 확인해야 한다고 명시되어 있습니다. 만약 분묘기지권이 성립하는 분묘가 발견될 경우, 해당 분묘를 위한 토지 사용은 매수인이 인수하게 되므로 토지의 가치와 이용에 중대한 영향을 미칩니다.

또한 본 건은 매각 대상 토지에 입목(대나무, 잡목 등)이 포함되어 일괄 평가되었으며, 매각 대상에 포함됩니다.

채무자 및 소유자가 동일 인물인 김OO이며 채권자 원OO의 임의경매 신청 건으로, 복잡한 이해관계는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

본 건 투자의 가장 큰 리스크는 맹지라는 점입니다. 지적도상 도로와 접하지 않은 맹지이므로 건축 행위 등 토지 개발을 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 받아 도로 사용 승낙을 받거나, 사도 개설 등 추가적인 비용과 노력이 필수적으로 수반됩니다.

두 번째 리스크는 분묘기지권 문제입니다. 미확인 분묘의 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 분묘가 발견될 경우 매입 후 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세 번째 리스크는 경사지 임야라는 점입니다. 토목 공사 및 성토 등의 추가 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

네 번째 주의사항으로, 토지의 남측 경계선 일부가 구거 등으로 이용될 가능성이 언급되었으므로, 정확한 경계 확인을 위해 필요 시 측량을 요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등 법정 제한이 있으므로, 향후 이용 목적에 따른 행위 제한 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 감정가 40,095,000원의 소규모 임야 물건으로, 면적은 165.00제곱미터 (약 49.91평)입니다. 가장 큰 매력은 제1종일반주거지역이라는 용도지역입니다.

인근의 웅촌 곡천지구 도시개발사업 진행 상황 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 주거 지역 개발 수요가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 현황상 맹지, 경사지, 분묘기지권 위험 등 명확한 리스크가 존재하여, 단기적인 개발 또는 높은 수익률을 기대하기는 어렵습니다.

투자 포인트

첫째, 도시지역 내 제1종일반주거지역 임야라는 희소성 및 잠재적 개발 가치를 보유하고 있습니다.

둘째, 인근 도시개발사업 진행에 따른 지가 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

셋째, 소액 투자 물건으로, 장기적인 시각에서 토지 가치 상승을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 맹지 해소 방안 및 분묘기지권 문제 해결을 위한 구체적인 계획과 예산 확보가 선행되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계