나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111185 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111185 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 전 경매

• 사건번호: 2024타경111185
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9
• 감정가: 13,440,000원
• 최저가: 2,259,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

울산지방법원 경매5계 2024타경111185 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 | 감정가: 13,440,000원 | 최저가: 2,259,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (토지 지분 매각)

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경111185 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 (전)

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 4200.9)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 13,440,000원

토지면적: 201.00㎡ (약 60.80평)

건물면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 '울산행복학교' 북동측 인근에 위치한 농경지입니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

본건 토지는 사다리형의 평지이며 현재 휴경지 상태입니다.

차량 접근성은 보통이며, 농경지로서의 통작사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

**최고의 입지:** 본건 인근에는 대규모 '반천일반산업단지'가 조성되어 있어 향후 산업단지 관련 배후 수요나 개발 압력의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

본 경매는 '토지일부지분매각' 건입니다.

**지분 매각:** 토지의 전체가 아닌 '4200.9' 지분만 매각하는 건으로, 매각 이후에도 다른 공유자가 존재하게 되므로 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

**공유자우선매수권:** 민사집행법 제140조에 따른 공유자 우선매수권 행사가 가능합니다. 만약 공유자가 우선매수신고 후 매수보증금을 미납하여 실효된 경우, 그 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

**농지취득자격증명:** 본건은 지목이 '전'인 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

**재매각:** '재매각' 사건 이력이 있습니다. 이는 기존 낙찰자가 보증금을 미납했거나 다른 사유로 인해 매각이 취소되어 다시 진행되는 경우를 의미하며, 앞서 언급된 공유자 우선매수권 행사와 연관되었을 가능성이 있습니다.

**현황 차이 및 원상회복 리스크:** 토지의 현황은 '일부(농지), 일부(주차장)'로 이용 중이며, 주차장 부분은 전용허가가 이루어지지 않은 상태입니다. 이로 인해 관할 관청으로부터 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 점이 명시되어 있어, 추후 이행강제금 등의 재산권 제한이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

**맹지:** 본건 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로, 현재는 일부가 '언양로 638 로젠택배 울타리 내에 소재하는 나지'로 이용되는 등 현황상 도로 접근 여부는 불분명하나, 법률적으로는 맹지이므로 건축 및 개발행위에 중대한 제약이 따릅니다.

**제시외 물건:** 토지상에 소재하는 활잡목은 별도의 감정 없이 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

**상권분석:** 본건은 농경지대이지만, 인근에 '반천일반산업단지' 가 조성되어 있어 산업단지 관련 물류 및 주거 지원 시설의 잠재적 수요를 고려할 수 있습니다. 현재의 상권은 단독주택 및 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

**생활정보:** 대규모 주거 밀집 지역이나 중심 상권과는 거리가 있어 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. KTX역세권 주변 개발과의 연계성 을 도모하는 지역 개발 계획이 있었던 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다.

**혐오시설:** 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 '반천일반산업단지' 인접지역이라는 점을 고려할 때, 산업 시설로 인한 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

**권리적 리스크:** '지분매각' 및 '공유자우선매수권'의 존재로 인해 매각 후 소유권 행사의 불편함과 공유물 분할 소송의 필요성이 발생할 수 있습니다.

**법적 리스크 (원상회복):** 토지 일부가 주차장으로 불법 전용된 상태이며, 원상회복 명령 가능성이 있다는 점은 가장 큰 법적 리스크입니다. 낙찰자는 원상회복 비용 및 이행강제금에 대한 부담을 안을 수 있습니다.

**개발 리스크 (맹지):** 지적도상 맹지라는 점은 개발 행위를 극도로 제한하며, 추후 건축 또는 대지 전환을 위해서는 인근 토지 소유자들의 사용 승낙이나 토지 매입이 필수적입니다.

**농취증 리스크:** 농취증 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 농지법에 따른 취득 자격(농업 경영 계획 등)을 갖추어야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:** 본건은 감정가가 비교적 소액이고, '반천일반산업단지' 인근의 '자연녹지지역' 토지 지분이라는 점에서 잠재적 가치는 있으나, '지분매각', '맹지', '불법 전용(원상회복 리스크)', '농취증 필요' 등 복합적인 난이도 요소가 많아 초보 투자자에게는 매우 위험한 물건입니다.

**투자 포인트:**

1. **산업단지 연접:** 반천일반산업단지 의 영향을 받는 자연녹지지역 토지로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력에 대한 기대를 가질 수 있습니다.

2. **소액 투자:** 감정가 자체가 소액이므로, 저렴한 가격에 지분을 취득하여 장기간 보유하거나 다른 공유자와의 협의를 통한 출구 전략을 모색할 수 있습니다.

**주의 사항:** 지분 매각 물건의 특성상, 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 염두에 둔 치밀한 권리 분석과 자금 계획이 선행되어야 하며, 불법 전용에 대한 원상회복 리스크를 반드시 해결할 방안을 강구해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명은 필수 조건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계