나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112201 [1] 울산광역시 울주군 상북면 지내리 산97 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112201 [1] 울산광역시 울주군 상북면 지내리 산97 임야 경매

• 사건번호: 2024타경112201
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 산97
• 감정가: 731,469,000원
• 최저가: 250,894,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매5계 2024타경112201 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 산97 | 감정가: 731,469,000원 | 최저가: 250,894,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경112201 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 산97

용도: 임야

토지면적: 8,751.00㎡ (약 2,647.28평)

감정가: 731,469,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 875100)

특이사항: 분묘기지권, 재매각

주의사항: 일괄매각, 분묘 소재 부분 소유권 행사 제한 감안 평가

1.2. 물건 현황 개요

본 건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리에 위치한 임야로, 울산과학고등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

부정형의 급경사지로서 현황은 자연림이며, 인근 포장 농로(폭 약 3m)에 접하고 있습니다.

토지 일부(약 314㎡)가 현황 도로 등으로 이용 중인 점과, 분묘 5기가 소재하는 점을 감안하여 감정평가되었습니다.

본 건은 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 울산과학고등학교 남동측 인근입니다. 주위는 임야와 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 접근성은 농로를 통해 확보되나, 도로 폭이 협소합니다.

토지 형태 및 이용 상태: 부정형의 급경사지이며 자연림 상태입니다. 일부 토지는 사다리형의 완경사지로서 임야로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남서측으로 포장된 농로(폭 약 3m)에 접하고 있어 차량 접근은 가능하나, 대형 차량의 진입은 어려울 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성은 있으나, 자연녹지지역의 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 축종의 사육이 제한됩니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의적 경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

매각 대상: 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 존재하지 않습니다.

특이 사항: 가장 큰 특이 사항은 분묘기지권의 존재 및 재매각 물건이라는 점입니다. 분묘기지권은 성립 시 낙찰자가 인수해야 하는 부담이며, 재매각은 과거 낙찰자가 잔금을 미납하여 재진행되는 경우이므로 입찰 전 심도 있는 분석이 필요합니다.

주의 사항 해석:

1. 일괄매각: 분할 매각하지 않고 전체를 일괄하여 매각합니다.

2. 현황 도로 이용: 토지의 약 314㎡가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 감정가에 반영되어 평가되었습니다. 이는 사적 소유권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

3. 분묘 소재: 토지 지상에 분묘 5기가 소재하며, 미확인된 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 매각 최저가는 분묘 소재 부분이 경매대상에서 제외되어 소유권 행사를 제한 받는 가격으로 평가되었습니다. 따라서 매수인이 분묘를 철거하려면 별도의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 지적 경계: 인접지와 지적 경계가 불분명하므로, 향후 소유권 확보 및 개발 시 지적측량이 반드시 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 자연림 상태의 임야로, 상업적인 분석보다는 개발 가능성 분석이 우선되어야 합니다. 길천일반산업단지 및 상북농공단지와 다소 거리가 있으나, 주변에 단독주택 등이 형성되어 있어 장기적으로는 주거단지 배후지 또는 전원주택지로의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

생활 정보: 인근에 울산과학고등학교가 있으나, 그 외의 주요 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 일상생활 편의성은 다소 낮으나, 자연 환경이 우수하여 전원생활 용도로는 적합할 수 있습니다.

혐오시설 정보: 감정평가서 상 주위환경은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 구성되어 있으며, 주변 지역에 대한 조사 결과, 지내리 일원에 못안공원 면적 축소 등의 도시계획 변경이 있었던 것으로 보아 개발 사업이 완전히 배제된 지역은 아니나, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근은 시골 지역 특성상 개별적인 축사 등의 시설이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사가 요구됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 분묘 5기 이상이 소재하며, 분묘기지권 성립 시 해당 면적의 토지 소유권 행사에 중대한 제약이 발생합니다. 최저 매각 가격은 이러한 제약이 반영된 가격이므로, 분묘 철거 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

2. 현황 도로: 토지의 일부가 사실상 도로로 사용되고 있어, 해당 면적에 대한 배타적인 소유권 행사가 불가능할 수 있습니다.

3. 지적 경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여, 토지 경계 분쟁의 소지가 있으며, 정확한 면적 확인 및 활용을 위해 반드시 지적 측량(비용 발생)이 필요합니다.

4. 재매각: 과거 낙찰자의 잔금 미납으로 재진행되는 물건이므로, 입찰 전 권리관계 및 물건 자체의 하자를 면밀히 재검토해야 합니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 종합 의견

본 건은 울산 외곽의 자연녹지지역 임야로, 총 면적 8,751.00㎡(약 2,647.28평)의 대형 토지라는 장점이 있습니다. 그러나 분묘기지권의 성립 가능성 및 현황 도로 이용, 불분명한 지적 경계 등 소유권 행사에 중대한 제약이 다수 존재하는 ‘리스크 내포 물건’입니다. 따라서 해당 리스크를 명확히 인지하고, 분묘 처리 비용 및 측량 비용 등을 모두 감안한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 넓은 면적과 자연녹지지역: 2천 6백 평이 넘는 넓은 면적으로, 자연녹지지역 내 개발 가능한 임야라는 잠재력을 가집니다. (개발 난이도는 높음)

2. 시세 대비 할인 효과: 분묘기지권 제약이 반영된 최저 매각가로 진행되므로, 해당 리스크를 해소할 수 있다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 장기적인 관점의 투자: 당장의 개발보다는 울산 인근 지역의 개발 추이에 맞춘 장기적인 투자 관점에서 접근이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계