나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58379 [1] 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 101동 1층103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58379 [1] 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 101동 1층103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매7계 2024타경58379 | 소재지: 충청남도 서산시 안견로 91, 101동 1층103호 (동문동,서산동문동아더프라임) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 46,819,000원 | 용도: 아파트

1. 서산 지원 2024타경58379 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경58379 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 101동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 1억 9,500만원

토지면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.71㎡ (약 25.62평) - (분양면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 염OO

채무자: 염OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치하며, "서령중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 주변으로는 남측 약 16미터, 동측 및 남서측 약 12미터, 북서측 약 6미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 해당 물건 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동문 동아 더 프라임 아파트)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 도로 계획과 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자이자 채무자는 염OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 을구 순위 4번 임차권등기(2023.07.20. 등기)입니다. 해당 임차인은 1억 8천만원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 전입일은 2021년 6월 25일, 확정일자는 2021년 7월 22일입니다.

주의사항으로, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자인 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 투자 시 반드시 확인하고 인수 금액을 고려해야 할 핵심 사항입니다.

본 건은 '재매각'으로 진행되는 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 계약 취소가 있었던 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 동문동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히 서령중학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 수요를 기대할 수 있으며, 주변 주택가와 연계된 소매점, 식당 등의 근린 상권이 발달해 있습니다. 종합병원이나 대형 쇼핑몰과 같은 대규모 상업 시설까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이한 지역입니다. 서산시에서는 동부지역 종합행정타운 건립(2024년 완공 예정) 및 동문동 원도심 활성화를 위한 문화교류플랫폼 건립(2026년 준공 예정) 등 지역 개발 사업이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2013년 5월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 '동문동아더프라임' 아파트 단지 내 101동 1층 103호입니다. 공급면적 약 84.71㎡(약 25.62평) 규모이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 전용면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 분양면적 대비 약 75~80% 수준으로 예상됩니다. 주변에는 서령중학교가 있으며, 동문동 일대에 유니연합소아청소년과의원 등 소아 진료 인프라도 구축되어 있어 어린 자녀가 있는 가정에 편리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 1억 8천만원 중 배당으로 충당되지 않는 금액이 있다면, 이를 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 늘어날 수 있습니다. 또한, '재매각' 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서의 문제점이나 시장에서의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다.

현지 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)이 물건지와 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서산시에서는 현재 체험형 관광 소각장(전망대, 슬라이드, 찜질방, 물놀이장 등 포함) 건립을 추진 중이며, 이는 2025년 말 완공 예정으로 알려져 있습니다. 해당 시설의 정확한 위치와 본 물건과의 거리는 추가 확인이 필요하나, 향후 지역 개발 방향의 일부로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동의 일반적인 아파트 단지 내 위치로, 주거 환경 자체는 보통 이상으로 평가됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편이며, 지역 개발 계획이 일부 진행 중인 점은 긍정적입니다. 그러나 '재매각' 물건이라는 점과 더불어, 을구 순위 4번 임차권의 인수 가능성은 매우 높은 위험 요소입니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부와 미변제 시 인수 금액을 면밀히 분석하고, 이를 감정가와 합산하여 실질적인 취득 원가를 산정한 후 투자 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **합리적인 취득 가격 기대**: 재매각 물건으로 인해 시장의 관심이 낮거나, 권리 인수 부담으로 인해 다른 물건 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2. **주거 선호 지역**: 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

3. **안정적인 생활 환경**: 서령중학교와 인접하고, 지역 내 소아 진료 인프라가 구축되어 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

4. **철저한 권리 분석 동반**: 임차권 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 감안한 투자 전략 수립 시 성공 가능성이 높아집니다.

법원 정보

서산지원 경매7계