나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58379 [1] 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 제15층(제101동) 건물 중 제1층 제103호로서,
(사용승인일 : 2013.05.31)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등.
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

대상물건 일련번호(1)은 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 부지는 부정형 평지의 토지로서 현황 "건부지(아파트)"임.

인접 도로상태등

대상물건의 부지는 남측으로 노폭 약 16미터 내외, 동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 부지는 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동문 동아 더 프라임 아파트), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-05-25)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2011-03-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경58379 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 101동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

토지면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

건물면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 서산시 동문동에 위치하며, "서령중학교" 남서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조로, 지상 15층 건물 중 1층 103호입니다. (사용승인일: 2013.05.31)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지, 타일 마감 등.

* 창호: 샤시 창호.

* 토지형상 및 이용상태: 부지는 부정형 평지의 토지로서, 현재 "건부지(아파트)"로 이용되고 있습니다.

* 인접도로상태: 남측(약 16미터), 동측 및 남서측(약 12미터), 북서측(약 6미터)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 도로 관련 구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역으로도 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 등기사항과 현황 간에 별다른 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2024타경58379)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기사항(소유권, 임차권 등)은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 채권 최고액 총계: 180,000,000원

* 을구 4번: 주택임차권 (임차인: 김종현, 보증금 180,000,000원, 전입 2021.06.25, 확정 2021.07.22) - *매각으로 소멸 예정*

* 갑구 14번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 180,000,000원) - *말소기준권리*

* 임차인 현황:

* 임차인: 김종현

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 확정일자: 2021-07-22

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다.

* 이에 따라 임차인 김종현 씨는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. (별지 첨부 확약서 참조)

* 결론적으로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석 (아파트 정보)

* 아파트명: 서산 동문 동아 더프라임 아파트

* 주소: 충청남도 서산시 동문동 600번지 (안견로 91)

* 건축년도: 2013년 05월 31일 사용승인

* 동수/세대수: 총 7개 동 / 458세대

* 층수: 최고 15층, 최저 3층 (해당 동 101동 최고 15층)

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 단지 전체 대지면적: 23841.6㎡

* 단지 전체 연면적: 71820.343㎡

* 주차시설: 총 608대 수용 가능 (지하 기계식 471대, 지하 옥외 자동식 129대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에서 진행된 외부 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 서령중학교, 서산초등학교, 서산여자중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: "서령중학교"가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 단지 내 부대시설 외에도 근린생활시설이 인근에 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용 또한 무리 없습니다.

* 주변환경: 조용한 주거 환경을 갖춘 아파트 단지이며, 학교와 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 최초 경매 시 유찰 또는 기타 사정으로 인해 매각이 취소되었을 가능성을 시사하므로, 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 임차인 확약서 관련: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서 원본 및 관련 증빙 서류를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치한 '서산 동문 동아 더프라임 아파트' 101동 1층 103호입니다. 본 건은 서령중학교 인근에 위치하며, 단지 내 풍부한 편의시설과 준수한 교통 여건을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 감정가는 195,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 6월 기준 1층 213,500,000원)가 이를 상회하고 있어 시세 대비 저평가 가능성이 높습니다. 가장 큰 특징은 임차인 김종현 씨가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 본 건의 큰 장점이며, 권리관계가 매우 명확해진 상태입니다. 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 하지만, 권리관계가 정리된 점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 권리: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 전혀 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가보다 높은 최근 실거래가를 고려할 때, 낙찰 후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰진 아파트 단지로서, 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적입니다.

* 발코니 확장 등: 내부 이용 편의를 위한 발코니 확장 등 추가적인 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다 (구체적인 현황은 별도 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 195,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 6월 거래된 1층 기준으로 213,500,000원 수준입니다. 인수해야 할 임차보증금이 0원임을 고려할 때, 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다. 재매각 물건임을 감안하여 보수적으로 접근하되, 최근 시장가를 반영하여 195,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.