나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75316 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 2층218호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2024.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마성초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층 218호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(오피스텔, 도시형생활주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2024.04.04일 수원지방법원용인시법원의 임차권등기명령으로
2024.04.05일자로 주택임차권이 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경75316 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 2층218호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 14.10㎡ (약 4.26평)

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 개발사업인 '용인 플랫폼시티'가 추진 중으로, 향후 첨단산업, 상업, 주거, 문화 기능이 복합된 자족도시로 조성될 예정입니다. GTX-A 노선(구성역/용인역 예정)과의 연계가 계획되어 있어 수도권 남부 교통의 허브 역할을 할 것으로 기대되며, 이를 통해 서울 강남 등 주요 업무지구 접근성이 크게 향상될 전망입니다. 또한, 본건은 마성초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 7일 접수된 부산지방법원의 가압류(추징보전액 금8,937,789,200원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 2024년 1월 5일자 인천광역시의 압류 및 2024년 6월 19일자 수원지방법원의 강제경매개시결정(본건 경매) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황 및 대항력 분석:

임차인 최윤지 씨는 2022년 1월 24일 전입하여 2021년 12월 17일 확정일자를 받았으며, 보증금은 145,000,000원, 차임은 0원입니다.

최윤지 씨는 대항력 있는 임차권(을1, 2024년 4월 5일 등기)을 가지고 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

본건 경매는 임차인 최윤지 씨가 145,119,500원을 채권으로 하여 신청한 강제경매입니다. 만약 경매에서 배당되는 금액이 임차인의 보증금 전액(145,000,000원)을 충당하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 본 경매의 채권액이 임차보증금과 유사하여 경매가 임차인 보증금 전액을 배당할 수 있는 금액으로 낙찰될 경우, 임차권은 소멸될 수 있습니다. 이 부분은 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리 관계를 의미할 수 있으며, 최윤지 씨의 임차보증금 145,000,000원은 위 설명과 같이 인수될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 마북동은 기존의 주거단지와 더불어 '용인 플랫폼시티' 개발이 예정되어 있어 향후 상업 및 업무 기능이 강화될 것으로 예상됩니다. 현재는 주거 지역이 주를 이루고 있으나, 개발이 완료되면 유동인구 및 배후 수요가 증가하여 상권 활성화가 기대됩니다. GTX-A 노선 개통 예정으로 인한 교통 허브화는 지역 상권에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 2층 218호로, 전용면적 20.09㎡(약 6.08평)의 오피스텔입니다. 내부에는 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 마성초등학교가 있으며, 생활 편의시설 이용 또한 무난한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 최윤지 씨의 대항력 있는 임차권입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로 총 매입 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 경매가 임차인 채권으로 진행되므로 낙찰가에 따라 임차인 보증금 회수 여부가 결정되지만, 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 존재합니다. 다만, 이러한 규제가 직접적인 생활에 큰 불편을 초래하는 혐오시설 인접 여부에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 '용인 플랫폼시티' 개발이라는 강력한 개발 호재와 GTX-A 노선 개통 예정으로 인한 교통 개선이라는 미래 가치를 품고 있는 물건입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 본건 경매 자체가 임차인의 보증금 회수를 위한 강제경매이므로, 경매 낙찰가가 임차인 보증금을 충당할 수 있다면 임차권의 인수 문제는 해소될 수 있습니다. 따라서, 경매 진행 상황과 배당 결과를 면밀히 분석하고, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

개발 호재: '용인 플랫폼시티' 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대

교통 개선: GTX-A 노선 개통 예정으로 광역 접근성 대폭 향상

우량 임차인: 보증금 145,000,000원의 임차인이 존재하며, 경매 채권자이기도 하여 보증금 회수 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 자료에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 사이로 추정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 만약 경매 낙찰가가 임차인의 보증금 전액(145,000,000원)을 충당하지 못할 경우, 낙찰자는 잔여 보증금을 인수해야 합니다. 임차인이 경매를 신청한 채권자(145,119,500원)라는 점을 고려할 때, 경매가 임차인의 보증금 전액을 배당하는 수준으로 낙찰된다면 임차권은 소멸될 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 120,000,000원에서 137,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 임차인 보증금 회수 가능성, 그리고 인수될 경우의 총 부담액을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 경매 배당으로 충당되지 못하고 낙찰자가 인수하게 된다면, 총 매입 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 추가되므로 신중한 계산이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.