나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5778 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재, "인천백석초등학교" 동측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 교육시설, 근린상가 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재, "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 교육시설, 근린상가, 관공서 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건내 제4층 제404호로서,
외벽 : 인조석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

건물의 구조

대상물건(가):철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

(가): 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

(가):주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장, E/V 등이 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장, E/V 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리 토지로서, "다세대" 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8M 내외, 동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

서측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2011-05-02)(중(국)3-156)(접합), 가축
사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(
2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.).

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역(2012-05-31), 제1종지구단위계획구역(건폐율(60%이하),
용적률(200%이하),층수(4층이하),건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역
(당하구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구
조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교
육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임.
-오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경5778 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 4층404호

건물명: 제이앤제이 오피스텔

용도: 오피스텔

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 박OO

1.2. 면적및건물정보

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.1635㎡ (약 2.47평)

건물면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

전용면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

건물지분: 55.07㎡ (약 16.66평)

건축년도: 2015년

총층수: 지하1층 / 지상12층 중 4층

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 150,000,000원

최저매각가격: (별도 명시되지 않음, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준이나 재매각 시 변동 가능)

매각대상: 기타

재매각여부: 재매각 (주의: 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임)

1.4. 특이사항및주의사항

형식적경매, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각, 선순위임차권, 오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 인천광역시청 남측 인근에 위치합니다.

주위에는 공동주택, 교육시설, 근린상가, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및도로여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획및용도

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무)으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2021년 9월 16일부터 2024년 9월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

2.4. 주변시설(혐오시설포함)

인천광역시청이 인근에 소재하며, 다수의 근린생활시설, 상업시설, 공공기관 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리순위및말소기준

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(2022-01-04, 갑4)로 보입니다.

등기부채권 총액: 166,651,205원

3.2. 대항력있는임차인현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사(박정운))

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-17

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 비고: 본 임차인은 전입일자가 선순위 권리보다 앞서 대항력이 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소예정권리

등기부등본상 확인되는 권리 중 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑5: 한국자산관리공사의 가압류 (2022-04-07)

* 갑4: 국민건강보험공단의 압류 (2022-01-04) - 말소기준권리

* 갑7: 박은수의 임의경매 (2024-07-12) - 본 경매 개시 결정

* 갑8: 국민건강보험공단의 압류 (2024-08-07)

* 갑9: 북대전세무서장의 압류 (2024-08-08)

* 갑10: 계양구(인천광역시)의 압류 (2025-02-13)

* 갑11: 인천광역시의 압류 (2025-02-17)

* 갑12: 관악구(서울특별시)의 압류 (2025-07-17)

(을구 5번의 주택임차권등기는 인수되는 권리입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역상권특성

본건이 위치한 인천 남동구 구월동 일대는 인천광역시청을 중심으로 행정, 금융, 상업, 주거 기능이 밀집된 중심 상업 지구입니다.

유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 주상복합 밀집 지역으로 배후 수요가 안정적인 편입니다.

4.2. 주변주요시설

인천광역시청, 인천 남동구청(인근), 각종 은행, 병원, 대형마트(예: 홈플러스, 롯데백화점 등 접근 가능), 백화점, 법원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

다수의 교육시설(초, 중, 고등학교)이 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 규모이며, 본건은 4층 404호입니다.

외벽은 인조석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 도배벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기(E/V) 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 생활편의시설접근성

인천광역시청 및 각종 관공서가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

다양한 근린상가, 쇼핑시설, 병원, 문화시설 등이 주변에 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인인수부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다.

임차인의 보증금 156,000,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재매각관련고려사항

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 시 유찰되었거나 매수인 불참 등으로 인해 다시 매각되는 경우입니다.

재매각 물건은 통상적으로 권리관계가 복잡하거나, 예상치 못한 문제가 발생했을 가능성이 있어 입찰자들의 관심도가 낮을 수 있습니다. 또한, 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2로 상향된 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 기타권리복잡성

다수의 압류, 가압류 기록이 존재합니다. 비록 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 권리관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시청 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 우수합니다.

최근 매매 사례를 볼 때 시세 또한 안정적인 편입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인(박 )의 존재이며, 임차 보증금 156,000,000원 중 잔액 인수 가능성이 매우 높아 총 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 물건인 점과 상향된 매수보증금을 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 탁월한 입지: 인천광역시청 인근의 중심 상업 지구로, 행정, 교통, 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 건물: 2015년 건축된 오피스텔로 비교적 신축에 속하며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 관공서, 오피스 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 최근시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 제이앤제이오피스텔 4층 404호와 유사한 면적(53.58㎡~58.82㎡)의 거래가는 2026년 1월~3월 기준으로 100,000,000원에서 127,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 55.07㎡를 고려할 때, 유사 면적의 최근 매매가를 감안하면 대략 100,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 150,000,000원이지만, 재매각 물건임을 감안할 때 이를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

9.2. 예상입찰가(제시가격)

제시된 정보를 종합하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건 가치를 산정하여 예상 입찰가를 제시합니다.

현 시세 및 재매각 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 으로 제안합니다.

(이는 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치만을 고려한 입찰가이며, 실제 총 인수 비용은 달라질 수 있습니다.)

9.3. 총예상인수비용(입찰가+인수보증금)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 에게 지급해야 할 보증금 156,000,000원의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성입니다.

만약 경매 절차에서 임차인에게 배당되는 금액이 보증금 전액(156,000,000원)에 미치지 못할 경우, 그 차액만큼을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

예를 들어, 예상 입찰가 120,000,000원에 낙찰받고, 임차인에게 배당되는 금액이 100,000,000원이라고 가정할 경우, 인수해야 할 임차 보증금 잔액은 56,000,000원입니다.

이 경우, 본건을 취득하기 위한 총 예상 비용은 다음과 같습니다.

총 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수해야 할 임차 보증금 잔액

총 예상 비용 = 120,000,000원 + 56,000,000원 = 176,000,000원

따라서, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 총 예상 인수 비용까지 고려하여 최종적으로 수익성을 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.