나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518441 [1] 인천광역시 남동구 간석동 91-1 다중주택 경매
매각기일: 2026-03-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518441 [1] 인천광역시 남동구 간석동 91-1 다중주택 경매
- 사건번호: 2024타경518441
- 주소: 인천광역시 남동구 간석로55번길 7
- 용도: 다중주택
인천지방법원 경매7계 2024타경518441 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석로55번길 7 | 감정가: 1,530,379,880원 | 최저가: 749,885,000원 | 용도: 다중주택
1. 인천지방법원 2024타경518441 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경518441 (1)
경매구분: 부동산강제경매
소재지: 인천광역시 남동구 간석동 91-1
용도: 다중주택
감정가: 1,530,379,880원
소유자/채무자: 최OO
채권자: 유OOOOOOOO
1.2. 물건 상세 정보
토지 정보
토지면적: 232.70㎡ (약 70.4 평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
토지 지분율: 23270
건물 정보
건물면적: 447.66㎡ (약 135.4 평)
건물 제시외면적: 37.80㎡ (약 11.4 평)
건물 지분율: 44766
건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물
이용상태: 1층 (다중주택 4호, 일부 주차장), 2층 (다중주택 6호), 3층 (다중주택 6호), 4층 (다중주택 1호, 주거용으로 이용 중 - 건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원))
설비내역: 기본 위생설비, 전기설비, 승강기, 화재탐지설비 갖춤.
부합물 및 종물: 제시외건물(철골조 판넬지붕 주택 37.8㎡) 및 옥상 조경수 포함.
매각 대상 및 특이사항
매각대상: 토지/건물 일괄매각
특이사항: 중복사건, 유치권 신고 있음.
주의사항:
- 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각함.
- 목록1 제시외 건물(철골조 판넬지붕 주택 37.8㎡)을 포함하여 평가 및 매각함.
- 4층은 건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원)이나 실제 주거용으로 이용 중임.
- 토지 및 옥상의 수목은 부합물로 판단하여 토지 및 건물에 포함하여 평가 및 매각함.
- 주식회사 미리내하우징우드가 2025.11.24. 공사대금 517,000,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명함.
1.3. 입지조건
위치 및 주위환경
본 건 토지는 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "간석오거리역" 동측 인근에 자리합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 집합건물 등 다양한 주거용 건물로 이루어진 주거밀집지대입니다.
교통상황
본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
도로상태
본 건 토지는 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.
토지이용계획 및 제한상태
해당 지역은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.
1.4. 권리분석
경매 구분 및 채무 관계
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 최OO입니다. 채권자는 유OOOOOOOO입니다.
주요 권리 사항
- 유치권: 주식회사 미리내하우징우드가 2025년 11월 24일, 공사대금 517,000,000원을 근거로 유치권을 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 소송을 통해 해결해야 할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.
- 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로 처리되고 있어, 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
매각 조건
토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부상(건축물대장) 용도와 실제 이용 현황이 다른 부분(4층 주거용) 및 제시외 건물, 토지상의 수목 등이 모두 포함되어 매각됩니다.
1.5. 상권분석
지역 특성
간석오거리를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
상권 활성화 요인
인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보권 내에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 1층 상가(주차장 일부) 또한 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다.
1.6. 생활정보
주변 시설
간석오거리역을 중심으로 병원, 은행, 각종 상업시설, 관공서(인근 남동구청 등) 등이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다. 교육 시설로는 상인천초등학교, 상인천중학교, 인천예술고등학교 등이 인근에 위치합니다.
혐오시설 유무
주변 지역은 주거용 건물이 밀집한 주거 지역으로, 검색 결과 상 특이한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 오래된 골목길의 경우 슬럼화된 지역이 있을 수 있다는 언급이 있으나, 물건지 자체의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
1.7. 잠재적 리스크
유치권 문제
가장 큰 리스크는 5억 1,700만원에 달하는 미확인 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가 비용 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.
건축물대장과 실제 이용 현황 차이
4층의 경우 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(한의원)이나 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 해당 부분에 대한 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 용도 변경 또는 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
중복 사건
중복 사건으로 인한 추가적인 법적 또는 행정적 절차 발생 가능성이 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 인천 남동구 간석동, 간석오거리역 인근에 위치한 다중주택으로, 역세권 입지를 기반으로 한 우수한 교통 접근성과 주거 밀집 지역으로서의 안정적인 임대 수요가 장점입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물과 수목까지 포함된 감정가 15억원대의 물건입니다.
하지만, 5억 1,700만원이라는 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수할 위험이 존재합니다. 또한, 4층의 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 달라 이행강제금 등 행정적 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 중복 사건이라는 점도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.
따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 권리 분석, 유치권의 성립 여부 및 법적 효력 검토, 임대 현황 파악, 그리고 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 계산하는 것이 필수적입니다.
1.9. 투자 포인트
역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리하고, 임대 수요 확보에 유리합니다.
다중주택으로서의 수익성: 여러 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.
개발 잠재력: 간석오거리 일대 지역 개발 계획 및 교통망 개선에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
초품아 및 학군: 단지 바로 앞에 상인천초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며 (이는 논현동 아파트 정보에서 나온 내용으로, 본 간석동 다중주택과는 무관함. 본 물건의 경우 인근 학교로는 상인천초, 상인천중, 구월여중, 인천예술고 등이 있음.), 주변에 다수의 중고등학교와 학원가가 있어 가족 단위 임차인에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다. (이 또한 논현동 아파트 정보의 내용으로, 본 간석동 물건에는 직접적으로 적용되지 않음. 본 물건의 경우 교육 환경은 주거 밀집 지역의 일반적인 수준으로 판단됨.)
법원 정보
인천지방법원 경매7계