나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63556 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-38 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63556 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-38 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경63556
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-38
• 감정가: 4,499,074,160원
• 최저가: 1,543,182,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

고양지원 경매4계 2024타경63556 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-38 | 감정가: 4,499,074,160원 | 최저가: 1,543,182,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경63556 (1)이며, 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-38 외 다수 필지를 포함하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본건은 단독주택 용도의 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 현재 건축이 중단된 상태입니다.

최초 감정가는 4,499,074,160원이며, 토지 면적은 1,682.00㎡ (약 508.86평), 건물 면적은 17,027.40㎡ (약 5,145.98평)으로 대규모 개발 부지 성격이 강합니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 다수의 필지로 구성된 일단의 토지 위에 건축이 중단된 단독주택 (기호 10~19)이 존재하는 상태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택으로 계획되었으나, 현재 공정률을 적용하여 감정평가 되었으며, 사용승인을 받지 않아 건축물대장은 존재하지 않습니다.

토지의 일부 필지(기호 2, 5, 6)는 임야 및 전이나 건축허가를 받은 허가지로, 계획관리지역 및 성장관리지역(주거zone)에 위치하고 있어 향후 개발 잠재력이 높습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

다만, 타인 소유의 현황 '도로'를 통해 공도와 접하고 있어 도로 이용과 관련하여 지료 지급 또는 지분 매수의 문제가 발생할 수 있습니다.

2.2. 지역 특성 및 주변 시설

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지의 대부분은 계획관리지역 및 성장관리지역(주거zone)으로 지정되어 있어 주거 개발의 여지가 있습니다.

대규모 개발이 중단된 현장이므로, 주변 환경에 비해 대지 면적이 넓고 개발 규모가 큰 편에 속합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

'내유동마을회관' 인근은 기본적인 주거 편의시설과 소규모 근린생활시설은 존재하지만, 대형 상권이나 종합병원은 다소 거리가 있습니다.

생활정보 측면에서는 다소 한적한 교외형 주거 지역의 성격이 강하며, 주요 도심 접근성보다는 주거 쾌적성에 중점을 둔 입지입니다.

혐오시설 정보는 감정평가서에 명시된 바는 없으나, 공업지역과 인접한 교외 지역의 특성상 현장 조사를 통해 주변의 소규모 공장, 창고 등의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 도OOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

3.2. 유치권 현황 (최대 리스크)

본건은 유치권 문제가 핵심적인 권리분석 대상입니다.

(1) 주식회사 건룡건설 (583,127,500원) 유치권:

2024년 4월 25일에 유치권 신고가 있었으나, 2025년 7월 8일자로 채권자가 제기한 유치권부존재확인 소송 (2024가합54174)에서 '원고 승소' 판결이 확정되었습니다.

해당 판결 부동산 목록에 이 경매 사건 목적물이 모두 포함되어 있으므로, 이 건 유치권은 배제된 것으로 판단됩니다.

(2) 주식회사 현대철강, 조인옥 유치권:

2025년 8월 25일자로 신청 채권자가 이들을 상대로 별도의 유치권부존재확인 소송 (2025가단56593)을 제기하여 '소송 진행 중'입니다.

따라서, 낙찰자는 진행 중인 이 소송의 결과에 따라 유치권 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 농지취득자격증명 (농취증) 문제

목록 5. 토지(전 또는 임야)에 대해 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다.

만약 낙찰자가 농취증을 미제출할 경우, 보증금은 몰수되므로 입찰 전 해당 필지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

(1) 미확정 유치권: 진행 중인 유치권부존재확인 소송의 결과에 따라 추가적인 명도 비용 및 소송 위험을 부담할 수 있습니다.

(2) 농취증 발급 불허: 목록 5에 대한 농취증 발급이 불가능할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

(3) 건축 중단에 따른 비용: 장기간 건축이 중단된 건물 (기호 10~19)에 대한 재착공 및 완성에 필요한 추가적인 공사 비용 및 시간적 리스크가 존재합니다.

(4) 도로 이용 문제: 타인 소유의 도로를 이용하는 문제로 인해 향후 지료 지급 또는 도로 지분 매수 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 대규모 (약 508평) 토지 위에 다수의 주택 개발이 중단된 물건으로, 감정가 규모가 크고 권리 관계가 복잡한 특수 물건입니다.

가장 큰 리스크였던 건룡건설 유치권은 법적으로 배제되었으나, 진행 중인 소송 건이 있어 철저한 명도 전략이 필요합니다.

농취증 발급 가능성과 도로 사용 권한 확보 방안을 면밀히 검토하고, 건축 및 개발 능력(자금력, 인허가)을 갖춘 투자자에게 높은 수익을 안겨줄 잠재력이 있습니다.

5. 투자 포인트

(1) 대규모 개발 잠재력: 약 508평의 넓은 토지와 계획관리지역 및 성장관리지역(주거zone) 지정으로 대단위 단독주택 단지 또는 고급 빌라 개발에 적합합니다.

(2) 낮은 토지 원가 확보: 유찰 시 최저가 기준으로 넓은 토지 면적을 낮은 가격에 확보하여 개발 원가를 절감할 수 있습니다.

(3) 핵심 유치권 해결: 가장 큰 채권액의 유치권이 법원 판결로 부존재가 확정되어, 권리분석의 불확실성이 상당 부분 해소되었습니다.

(4) 이미 건축허가 득함: 토지 목록 중 임야 및 전은 이미 건축허가를 받은 허가지(건축 중)이므로, 개발 진행을 위한 인허가 과정이 단축될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계