나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경1306 [1] 경기도 가평군 조종면 418-35 운악리 주건축물제1동 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 조종면 운악리 소재 "운악리보건진료소" 남서측 근거리에 위치
하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 펜션(숙박시설), 캠핑장 등이 혼재하는 지대로서,
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하며, 운행 빈도 등
으로 보아 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(9),(11),(14),(16),(18): 공히 사다리형의 토지로서, "숙박시설" 건부지임.
기호(13): 사다리형의 토지로서, "도로"임.
기호(20): 부정형의 토지로서, 기호(21)과 건축허가득한 상태이며, 현황 "나지"(운동장,
주차장 등)임.
기호(21): 사다리형의 토지로서, 기호(20)과 건축허가득한 상태이며, 현황 "나지"(운동장
등)임.
기호(22): 부정형의 토지로서, "도로"임.
기호(23): 사다리형의 토지로서, "나지"임.

인접 도로상태

기호(9),(11),(14),(16),(18): 기호(13)(세로변)인 포장도로로 진출입 가능함.
기호(13): 본건이 세로변의 포장도로임.
기호(20): 기호(13)(세로변)인 포장도로, 기호(22)(세로변)인 포장도로, 남동측 일부의 세로
변 포장도로로 각각 진출입 가능할 것으로 판단됨.
기호(21): 기호(13)(세로변)인 포장도로, 남동측 일부의 세로변 포장도로로 각각 진출입
가능할 것으로 판단됨.
기호(22): 본건이 세로변의 포장도로임.
기호(23): 기호(22)(세로변)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(9),(11),(14),(16): 공히
계획관리지역(2022-01-12), 성장관리계획구역(2023-12-11), 가축사육제한구역(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>임.

기호(13),(18): 공히
계획관리지역, 계획관리지역(2022-01-12), 성장관리계획구역(2023-12-11), 가축사육제한구역
(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>임.

기호(20),(22),(23): 공히
계획관리지역(2022-01-12), 계획관리지역(2022-04-22), 성장관리계획구역(2023-12-11), 가축
사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수
도권정비계획법>임.

기호(21):
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-11), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(21)은 지목 "임야"이나, 기호(20)과 일단지로 건축허가득한 상태이며, 현황 "나지"
(운동장 등)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10),(12),(15)는 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.10.05)
외벽 : 치장 석재 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

기호(17)은 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.10.05)
외벽 : 치장 석재 마감 및 징크판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

기호(19)는 철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.10.08)
외벽 : 치장 석재 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

기호(10),(12),(15),(18): 공히 공부 및 현황 숙박시설임.
기호(19): 공부상 단독주택이나, 현황 숙박시설임.

설비내역

급 배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

기호(19): 공부상 단독주택이나, 현황 숙박시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 29,30,31은 지분경매
2. 숙박시설(멍스빌리지풀빌라)임[감정평가서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경1306 (1)

소재지: 경기도 가평군 조종면 418-35 운악리 주건축물제1동

용도: 숙박시설 (멍스빌리지풀빌라)

감정가: 2,759,676,880원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 포천농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5431.00㎡ (약 1642.68평)

토지 지분: 4784.2375㎡ (약 1447.52평)

건물 면적: 746.90㎡ (약 225.95평)

건물 지분: 746.90㎡ (약 225.95평)

건물 제시외 면적: 80.50㎡ (약 24.35평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 포함.

목록 29, 30, 31은 지분 경매입니다.

1.5. 건물 세부 정보

주요 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 2021년 10월경 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 주요 건물들의 용도는 대부분 숙박시설이며, 일부 건물(기호 19)은 공부상 단독주택이나 현황상 숙박시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 가평군 조종면 운악리 소재 "운악리보건진료소" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션(숙박시설), 캠핑장 등이 혼재하는 자연 친화적인 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도가 많지 않아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

대상 토지는 숙박시설의 건부지, 도로, 나지(운동장, 주차장 등)로 이용되고 있습니다. 토지 대부분은 사다리형이며 일부 부정형 토지도 포함되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

토지는 세로변 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건지는 계획관리지역, 성장관리구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 준보전산지, 자연보전권역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 11월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을22/을1)으로 판단됩니다.

등기부채권 총액(토지/건물): 3,430,000,000원.

임의경매 신청 채권자는 포천농업협동조합입니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당 처리될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2021.11.04, 대항력 있음)

* 더 (보증금 90,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입일자 2021.07.19, 대항력 있음)

* 주 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2021.07.28, 대항력 있음)

* 금액이 미상인 임차인이 존재하지는 않으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 보증금 합계 0원이라는 정보와 더불어 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

전체적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건지 인근은 전원적인 자연환경과 함께 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴양 시설이 혼재된 지역입니다. "멍스빌리지풀빌라"라는 명칭으로 보아, 특정 콘셉트(반려동물 동반 가능 풀빌라 등)를 가진 숙박 시설로 운영되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 고객층

주변 환경 및 시설을 고려할 때, 주말 및 휴가철을 이용한 단기 숙박 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 특히, 독특한 콘셉트의 풀빌라는 특정 고객층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 조종면 소재지 내 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 관광 및 레저

운악산 등 주변 관광지와 연계 가능성이 있으며, 계곡 등 자연 친화적인 환경을 활용한 레저 활동 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정 및 배당 결과에 따른 추가적인 변동 사항은 없는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 복합적인 권리 관계

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 경매 진행 과정을 면밀히 살펴야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 관련 법규로 인한 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항을 인지해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물대장 상 용도가 현황과 상이한 부분이 있어(단독주택 공부, 숙박시설 현황), 추후 건축물대장 용도 변경 등 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

현재 조사된 바로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 자연 환경 훼손 및 불법 취사 행위 등이 간헐적으로 발생할 수 있다는 보도가 있었으므로, 이에 대한 지속적인 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 조종면의 자연 친화적인 입지에 위치한 숙박 시설(풀빌라)로, 최근에 건축(2021년)되어 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 비록 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 권리 관계와 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 주변 관광 자원과의 연계 및 특정 콘셉트(예: 반려동물 동반)를 활용한 운영 전략 수립 시 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 신축(2021년)된 건물로, 시설 노후화가 적을 것으로 기대됩니다.

* "멍스빌리지풀빌라"라는 명칭에서 추측되는 특정 콘셉트(반려동물 친화 시설 등)는 차별화된 마케팅을 통해 특정 고객층을 확보할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 상당한 면적의 토지를 보유하고 있어 향후 리모델링 또는 용도 변경 등을 통한 부가 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 주변 관광지와의 연계성이 높아 휴양 목적의 수요를 흡수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(2,759,676,880원)와 채권 총액(3,430,000,000원), 그리고 인수 부담금(0원)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사, 물건의 현 상태(내부 마감, 하자 여부 등) 확인, 향후 예상되는 명도 비용 및 시간, 그리고 가평 지역 숙박 시설 시장의 수익성 분석 등을 면밀히 진행한 후, 낙찰 후 운영을 통한 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 동향을 파악하는 것이 입찰가 산정에 큰 도움이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.