나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3869 [1] 경기도 남양주시 수동면 송천리 136-27 도로 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3869 [1] 경기도 남양주시 수동면 송천리 136-27 도로 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경3869 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 송천리 136-27 | 감정가: 504,336,410원 | 최저가: 84,764,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 보고서 목적

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경3869 (1)이며, 경기도 남양주시 수동면 송천리 136-27 소재의 토지입니다.

해당 물건의 용도는 '도로'로 이용 중인 토지이며, 매각 대상은 '토지일부지분매각'으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다. 전체 토지면적은 3129.00제곱미터 (약 946.54평)이고, 감정가는 504,336,410원으로 평가되었습니다.

본건은 소유자 장OO, 채무자 장OO, 채권자 남OOOO 간의 임의경매 사건입니다.

1.2. 주의 및 특이사항

본 물건의 가장 큰 특이사항은 '법정지상권' 성립 가능성이 존재한다는 점과 '토지일부지분매각'이라는 점입니다.

또한, 주의사항으로 '일괄매각'이며, 목록1 지상에 있는 제시외 건물(철재계단 등 철구조물)은 평가 및 매각에서 제외된다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 매각에서 제외되는 제시외 구조물에 대한 처리 방안은 낙찰자가 별도로 고려해야 할 사항입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "장재울마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 비도시지역의 주거 및 생산 시설 혼재 지역으로 판단됩니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건의 경우, 본건까지 차량의 출입이 가능하며 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 물건 현황 (이용상태)

매각 대상 토지 중 도로로 이용 중인 기호(2)는 북동측으로 하향하는 완경사진 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로(기호(2))와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 토지이용계획 및 제한사항

3.1. 토지 이용계획 및 공법상 제한

매각 대상 토지(기호(2))는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 속해 있습니다.

또한, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법), 수질보전특별대책지역(2권역) 등 여러 공법상 제한이 중첩되어 적용되고 있습니다. 이는 토지의 개발 및 이용에 있어서 환경 관련 법규 및 수도권 정비 계획법 등에 의한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

4. 권리분석 및 위험요소

4.1. 권리분석

본 물건은 '부동산임의경매' 사건이며, 가장 큰 법률적 리스크는 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유권은 취득하더라도 해당 지상 건축물에 대해 일정 기간 철거를 요구할 수 없으므로 토지 이용 및 매각에 중대한 제약이 발생합니다.

더불어 '토지일부지분매각'이라는 점은 향후 해당 지분에 대한 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 다른 지분권자와의 권리 관계를 해소해야 하는 숙제를 안고 있음을 의미합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 상권 분석

본건은 토지일부지분매각 및 법정지상권의 문제로 인해 일반적인 물건에 비해 높은 권리상의 난이도를 가집니다. 특히 지분 경매의 경우, 다른 공유자와의 협의 또는 소송(공유물분할청구소송)이 필수적이므로 시간적, 비용적 리스크가 수반됩니다.

상권 및 생활 정보는 주위가 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이므로, 상업적인 발전보다는 주거 및 생산 활동과 연계된 소규모 생활 편의 시설 정도만 기대할 수 있는 비도시형 입지입니다. 감정평가서 상에는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 주위에 공장이 혼재되어 있다는 점은 환경적인 측면에서 고려되어야 합니다.

5. 투자 판단

5.1. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자자가 접근하기 어려운 고난도 물건입니다. 따라서 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 지분 매각 물건의 특성상, 다른 공유자에게 지분을 매도하거나 다른 공유자의 지분을 매수하는 방식, 또는 공유물 분할 청구 소송을 통한 출구 전략 수립이 필수적입니다. 이 과정에서 발생하는 협상 능력과 법률 비용에 대한 준비가 중요합니다.

둘째, '법정지상권' 성립 여부에 대한 철저한 분석이 필요하며, 성립이 된다 하더라도 지료 청구 등의 수익 활동을 통해 투자금을 회수하는 전략을 고려할 수 있습니다.

셋째, 계획관리지역 내 토지로서 장기적인 관점에서 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 현황이 도로로 이용 중이고 자연보전권역 등 중첩 규제가 많아 즉각적인 개발 이익 실현은 어렵습니다.

5.2. 종합 의견

남양주지원 2024타경3869 (1) 토지 일부 지분 매각 물건은 낮은 응찰률을 기대할 수 있는 고난도 특수물건입니다. 법정지상권, 지분 매각의 복합적인 권리 문제가 얽혀 있어, 이에 대한 전문적인 지식과 충분한 자금력을 갖춘 컨설팅 기관 또는 투자자에게 적합합니다.

리스크가 큰 만큼, 권리 해소에 성공할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 권리 해소에 장기간이 소요되거나 협의가 결렬될 경우 투자금 회수가 어려워질 수 있다는 점을 명심하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계