나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76676 [1] 경기도 남양주시 수동면 30-17 지둔리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76676 [1] 경기도 남양주시 수동면 30-17 지둔리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경76676
• 주소: 경기도 남양주시 수동면 비룡로수자1길 17-5
• 감정가: 390,316,200원
• 최저가: 273,221,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

남양주지원 경매6계 2024타경76676 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 비룡로수자1길 17-5 | 감정가: 390,316,200원 | 최저가: 273,221,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경76676 (1)이며, 소재지는 경기도 남양주시 수동면 30-17 지둔리 외 다수 필지입니다. 본 건의 용도는 단독주택으로 기재되어 있으나, 실제 감정평가서상 주택 외에도 펜션, 근린생활시설(카페), 도로, 잡종지(수영장, 방갈로 등)가 혼재된 복합 부동산입니다. 감정가는 390,316,200원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 지분

토지 면적은 857.00㎡ (약 259.26평)이며, 건물 면적은 121.46㎡ (약 36.74평)입니다. 건물은 주택 외 4개동의 펜션 및 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 특이사항으로 목록 3 토지를 포함하여 일부 지분매각이며, 이에 대한 권리관계 확인이 필요합니다.

2. 부동산 현황 및 감정 요약

2.1. 토지 현황

위치는 지둔3리마을회관 동측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택 지역입니다. 교통상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통 수준입니다. 토지 이용상태는 단독주택 건부지, 펜션 건부지, 근린생활시설 건부지 외에 현황 도로, 휴경지, 펜션 부속토지(잡종지), 구거 및 포락지 등 매우 다양한 형태로 혼재되어 있습니다. 특히 기호 15는 공부상 임야이나 현황 펜션 부속토지(방갈로, 수영장)로 이용 중이며, 기호 16은 공부상 잡종지이나 현황 구거 및 포락지로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 도로상태는 기호별로 상이하나, 단지 내 도로(기호 3, 13) 등을 통해 출입하고 있으며, 일부 필지(기호 15, 16)는 지적상 맹지이거나 간이 교각 등을 통해 진입하고 있어 도로 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 토지이용계획은 대부분 계획관리지역 및 성장계획관리구역(주거형)으로 건축 행위가 비교적 자유로운 편입니다.

2.2. 건물 현황

건물은 총 5개동(기호 2, 5, 7, 10, 12)으로 구성되어 있으며, 2011년에서 2015년 사이에 건축된 철근콘크리트구조 또는 철근콘크리트 목구조의 2층 건물들입니다. 이용상태는 주택, 펜션, 그리고 근린생활시설(카페)로 복합 이용 중이며, 각 동별 이용상태를 건축물현황도를 통해 확인해야 합니다. 제시외 건물 3.90㎡ 외에도 기호 15 지상에 방갈로, 수영장 시설 등 다수의 제시외 시설(㉭~㉤', ㉥')이 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일한 상태입니다. 채권자는 화OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 목록 3 토지가 지분매각이라는 점입니다. 이는 해당 토지의 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정(공유물 분할 소송 등)이 필수적으로 요구됩니다. 또한, 본 건은 토지/건물 일괄매각이지만, 제시외 건물 및 시설(방갈로, 수영장 등)이 포함되어 있으며, 특히 토지 15 지상에 다수의 제시외 시설이 소재하므로 이에 대한 명확한 인수 범위를 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으나, 현황이 주택, 펜션, 카페 등 다수의 임차인이 존재할 가능성이 높아 명도 시점의 임대차 여부 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다.

4. 입지 조건 및 환경 분석

4.1. 최고의 입지

본 건은 전원주택 및 펜션이 밀집된 지역에 위치하며, 주위 환경이 양호하여 펜션 운영이나 전원생활 용도로의 활용 가치가 높습니다. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

지역 특성상 상권은 매우 제한적이나, 인근에 다수의 펜션 및 전원주택이 소재하고 기호 7의 1층이 근린생활시설(카페)로 이용되는 점을 볼 때, 자체적인 수요층과 관광객 유입을 바탕으로 하는 펜션 및 카페 운영에 적합한 입지입니다. 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 수동면 중심가 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

소재지 주변을 검색한 결과, 인근에 특정 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 전원주택 또는 펜션 밀집 지역의 특성상 사설 납골당, 소규모 공장, 축사 등 개별적인 기피시설이 산재할 수 있으므로, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 미시적인 환경 요소를 반드시 확인해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 목록 3 토지의 지분매각입니다. 이는 낙찰 후 공유자 우선 매수 청구권이나 공유물 분할 소송 등으로 인해 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각대상 토지가 주택, 펜션, 도로, 휴경지, 구거, 포락지 등 용도가 매우 복잡하게 얽혀 있어 토지 관리 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 일부 도로 필지의 소유 관계 및 현황 맹지 탈출 방식(간이 교각, 단지 내 도로)에 대한 법적 안정성 확보가 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

본 건은 단독주택, 펜션, 근린생활시설(카페) 등 다양한 용도의 부동산을 일괄적으로 취득할 수 있는 기회입니다. 계획관리지역 내에 위치하여 향후 개발 여지 또한 비교적 높은 편입니다. 현재 펜션 및 카페로 이용 중인 건물들이 있어 낙찰 후 즉시 수익 활동(임대 또는 직접 운영)이 가능하며, 감정가가 3억 9천만 원대로 책정되어 있어 토지 및 건물의 구성을 고려할 때 가성비 있는 투자가 될 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 주택, 펜션, 카페가 혼재된 복합 수익형 부동산으로서 매력적이나, 목록 3 토지의 지분매각, 복잡한 토지 현황(도로, 구거 등), 그리고 다수의 제시외 시설 등으로 인해 권리 및 현황 분석에 상당한 주의가 필요합니다. 지분매각 리스크를 인지하고 공유물 분할 또는 지분 매입에 대한 전략 수립이 가능한 투자자에게 적합하며, 낙찰 후 명도 절차 및 건축물 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 검토해야 할 것입니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계