나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76676 [2] 경기도 남양주시 수동면 48 지둔리 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76676 [2] 경기도 남양주시 수동면 48 지둔리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경76676 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 비룡로수자1길 61-5 | 감정가: 2,643,356,840원 | 최저가: 1,850,350,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경76676 (2)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 지둔리 48

용도: 단독주택 및 펜션 (감정평가서상)

감정가: 2,643,356,840원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 조OO

채권자: 화OOOOOOO

1.2. 면적 정보

총 토지 면적: 3,137.00㎡ (약 949.09평)

총 건물 면적: 4,664.84㎡ (약 1,411.12평)

제시외 건물 면적: 418.50㎡ (약 126.60평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 수동면 지둔리에 위치하며, "지둔3리마을회관" 인근에 소재합니다.

주위는 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 수도권 근교의 전원 마을 형태를 띠고 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

천마산과 축령산 자락에 자리 잡고 있어 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

특히, 수도권 제2순환고속도로 수동휴게소 IC와 가까워 서울 및 수도권 접근성이 양호한 편이며, 자가용을 이용한 접근성은 매우 우수합니다.

2.3. 토지 이용 현황

총 16필지의 토지(기호 1~16)가 일괄 매각되며, 주택 및 펜션 건부지(안다미로 펜션으로 이용 중), 현황 도로, 펜션 부속 토지(방갈로, 수영장 시설 포함), 휴경지, 구거 및 포락지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

기호 15 토지는 공부상 임야이나 현황은 펜션 부속 토지(잡종지)로 이용 중이며, 기호 16 토지는 공부상 잡종지이나 현황 구거 및 포락지인 점을 유의해야 합니다.

대부분의 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

직접적인 대형 혐오 시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 산업 시설 등)은 검색되지 않았습니다.

다만, 일부 인근 마을(지둔리 및 입석리 일대)에서는 전원주택 단지의 특성상 일부 공사 중단된 현장이나 빈집 등이 존재하여 마을 분위기에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

또한, 마을 뒤편으로 고속도로가 지나가고 있어 소음은 적으나 절개지가 시야에 거슬릴 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항 및 주의 사항

**법정지상권 성립 여지 있음:** 제시된 '특이사항' 중 '법정지상권'이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 검토가 필수적입니다. 매각 대상 토지 중 일부 지상에 건물이 존재하는 경우, 소유권이 변동되어 법정지상권 성립 여지가 발생할 수 있으며, 이는 인수 시 건물 철거 또는 지료 청구의 문제로 이어질 수 있습니다. 반드시 해당 법정지상권의 성립 여부와 범위를 확인해야 합니다.

**일괄매각 및 제시외 건물 포함:** 매각은 토지/건물 일괄매각이며, 지적 및 건물개황도에 표시된 제시외 건물(㉠~㉫')은 매각에 포함됩니다.

**매각 제외 목록 처리 확인:** 목록 15 지상 제시외 창고 및 방갈로(5개)는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 소유자가 2025.10.24.자 각서(확약서)를 제출하여 해당 부속건물에 대해 일체의 권리를 주장하지 않고 무상으로 낙찰자에게 이전한다는 확약을 하였으므로, 향후 철거 또는 소유권 이전에 대한 분쟁 가능성이 낮아 보이나, 확약서의 내용을 법원 기록을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상입니다. 현황 조사 시점에 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 이용 상태는 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

본건은 단독주택과 펜션(기호 5, 7, 10, 12) 및 근린생활시설(기호 7의 1층 카페)로 이용되는 복합 시설입니다. '안다미로 펜션'으로 운영 중인 것으로 보아 이미 상권이 형성되어 있으며, 대규모 토지와 건물을 활용한 숙박 및 휴양 관련 사업으로의 활용 가치가 높습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변이 전원 지역이므로 대규모 상업 시설은 부족하지만, 마을회관 및 기본적인 편의 시설은 인근에 소재합니다.

고속도로 IC가 가까워 차량을 이용한 인근 도시(남양주, 서울 등)의 생활 인프라 접근성은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

**법정지상권:** 가장 큰 권리적 리스크입니다. 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 상당한 지료를 부담해야 할 수 있습니다.

**용도 변경 및 건축 제한:** 계획관리지역, 자연보전권역 등으로 개발 행위에 대한 제한(건폐율/용적률 등)이 있으며, 향후 용도 변경 시 관할 관청의 확인이 필요합니다.

**복잡한 토지 형태 및 이용 상태:** 총 16필지의 복잡한 토지 구성과 현황 도로, 구거, 포락지, 휴경지 등 다양한 이용 상태가 섞여 있어 토지 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

**대형 건물 면적 및 활용:** 건물 면적이 매우 크므로(약 1,411평), 이를 효율적으로 관리하고 운영할 수 있는 능력과 사업 계획이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 약 950평의 대형 토지와 1,400평이 넘는 다수의 건물(주택 및 펜션, 카페)로 구성된 대규모 복합 휴양 시설(펜션)입니다.

수도권 접근성이 우수하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 펜션 또는 기업 연수원, 대형 요양 시설 등으로 활용할 가치가 높습니다.

다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 권리 관계를 반드시 명확하게 분석하고 법적 리스크를 해소할 방안을 마련해야 합니다. 또한, 감정가 대비 넓은 면적을 고려할 때, 숙박/휴양 사업체 인수 목적으로 접근하는 것이 유리해 보입니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 수도권 제2순환고속도로 수동휴게소 IC를 통한 서울 접근성이 매우 우수한 전원형 복합 시설입니다.

대규모 복합 시설: 주택과 다수의 펜션 및 근린생활시설(카페)이 일괄 매각되어 즉시 대규모 숙박/휴양 사업 운영이 가능합니다.

개발 잠재력: 계획관리지역에 위치하여 향후 보전 관리 지역 대비 개발 및 활용에 유리한 측면이 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계