나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80354 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 408 주건축물제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트 등의 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 본건 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.04.26)
외벽 : 치장벽돌, 판넬, 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(침실3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(면적 1만㎡ 이상, 남양주시 고시 제2022-418호), 지구단위계획구역(2015-07-31)(오남5지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각(특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 남양주지원 2024타경80354 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 408 주건축물제1동 3층301호

용도: 다세대주택

건물층수: 5층 건물 중 3층

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 04월 26일

건물면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

토지면적: 34.16㎡ (약 10.33평) (건물 소재 토지)

감정가: 178,000,000원 (1억 7천 8백만원)

1.3. 특이사항

개발행위허가제한지역, 대항력있는 임차인, 재매각, 선순위 임차권

재매각 (특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

본건 북서측 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(면적 1만㎡ 이상), 지구단위계획구역(오남5지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

개발행위허가제한지역으로 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다.

등기부상 을구2번 권리인 주택임차권(임차인: 남지완)은 보증금 175,000,000원, 전입일자 2020년 11월 27일, 확정일자 2020년 10월 27일입니다.

해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

을구1번 근저당권(채권최고액 50,000,000원, 접수 2021-04-07)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

기타 갑구의 가압류, 압류 및 을구의 다른 권리들도 말소될 예정입니다.

3.3. 총채권액

등기부상 채권 총액은 665,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 2월 거래: 전용면적 32.72㎡ (약 9.9평), 4층, 2019년 건축, 100,000,000원 (1억원)

- 2026년 2월 거래: 전용면적 54.53㎡ (약 16.5평), 3층, 2016년 건축, 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

- 2026년 5월 거래: 전용면적 57.76㎡ (약 17.5평), 2층, 2010년 건축, 146,000,000원 (1억 4천 6백만원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 57.97㎡ (약 17.54평)에 2018년 4월 준공으로, 최근 거래 사례 중 2016년 준공된 54.53㎡ 주택의 거래가(1억 6천 9백만원) 및 2010년 준공된 57.76㎡ 주택의 거래가(1억 4천 6백만원)와 비교할 때, 본건의 자체적인 시장 가치는 대략 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 7천 8백만원은 이러한 시장 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하고 있습니다.

도보 거리에 대중교통 정류장이 있어 시내 접근성이 용이합니다.

주거 지역으로서 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

본건은 주거지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

다만, 토지이용계획상 '개발행위허가제한지역' 및 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어, 주변 지역의 대규모 개발이나 특정 시설 입점에는 제한이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 보증금 175,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 현재 임차인은 배당요구를 하였으나, 배당표가 확정되지 않은 상황이거나 배당 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 인수 부담이 현실화됩니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었음을 의미합니다. 유찰의 원인으로는 높은 최저매각가격, 권리관계의 복잡성, 임차인 인수 부담, 또는 시장 상황 등이 복합적으로 작용했을 수 있습니다. 재매각 시에는 특별매각조건이 적용될 수 있으며, 본건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰자의 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 개발행위허가제한지역

토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등과 같은 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 증대에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 짧은(2018년 준공) 다세대주택으로, 실거주 또는 투자 가치를 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 175,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 20%의 높은 매수신청보증금 조건은 해당 물건에 대한 시장의 높은 위험 인식을 반영하는 것으로 해석됩니다. 따라서, 본건은 임차인 관련 권리관계를 명확히 파악하고, 인수하게 될 보증금을 고려하여 총 매수 금액을 산정해야 하는 고위험-고수익의 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 양호한 내부 컨디션 및 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 면적이 57.97㎡로 2~3인 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제된다면, 권리관계가 깨끗해져 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 낙찰 이후 배당표 확정을 통해 확인해야 합니다.)

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 참여자들이 부담을 느꼈던 요인을 고려하여 경쟁률이 낮을 경우, 인수 부담을 감안하더라도 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 본건의 실질적인 시장 가치에서 인수 부담을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

유사 면적(57.76㎡, 2010년 건축)의 최근 매매가가 146,000,000원이고, 유사 면적(54.53㎡, 2016년 건축)의 최근 매매가가 169,000,000원이며, 본건은 57.97㎡에 2018년 건축으로 신축성이 더 좋습니다. 이에 본건의 자체적인 시장 가치는 최소 170,000,000원 이상으로 추정됩니다.

만약 낙찰받을 경우 총 지출액은 (입찰가 + 인수 보증금 175,000,000원)이 됩니다.

총 지출액이 본건의 실질 시장 가치(약 170,000,000원 ~ 185,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

예상 입찰가: 20,000,000원 (2천만원)

위 예상 입찰가 적용 시, 총 매수 비용은 약 195,000,000원(2천만원 + 1억 7천 5백만원)이 됩니다. 이는 감정가를 소폭 상회하지만, 본건의 면적, 건축 연도, 위치 등을 고려한 실질 가치 범위 내에 있으며, 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 공격적인 입찰 전략으로 해석될 수 있습니다.

입찰 시에는 반드시 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%에 해당하는 금액을 준비해야 합니다. (예상 입찰가 2천만원 적용 시, 보증금 4백만원)

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.