나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6103 [2] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동202호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6103 [2] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동202호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경6103 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설2동 제2층 제105동202호 (방화동, 신마곡벽산블루밍) | 감정가: 1,430,000,000원 | 최저가: 585,728,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울남부지방법원 2024타경6103 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6103 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동202호

용도: 판매시설

감정가: 1,430,000,000 원

토지면적: 30.13㎡ (약 9.11 평)

토지 지분율: 3013.41

건물면적: 104.68㎡ (약 31.66 평)

건물 지분율: 10467.97

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본 건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 개화산역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제2층 제105동 201호 외 1개 호수로 이루어져 있습니다. 외벽은 석재붙임마감 등, 내벽은 페인팅마감 등, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태

공부상으로는 "판매시설"이나, 기준시점일 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

토지는 세장형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 건 토지는 서측으로 노폭 약 15미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역, 도시환경정비구역(개화산역세권 장기전세주택), 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일)으로 지정되어 있으나, 지목 도로에 한정됩니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

1.3. 컨설턴트 분석

입지조건

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치하여 지하철 5호선 개화산역을 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다. 또한 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있으며, 마곡지구와 인접해 있어 지역 개발에 따른 수혜를 받을 잠재력이 있습니다.

권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 주OOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 제공된 정보만으로는 특별한 권리상의 하자가 발견되지 않았으나, 말소기준권리 확인 및 기타 권리관계(유치권, 법정지상권 등)에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

상권분석

방화동 일대는 강서구의 주요 주거 및 상업 지역으로, 마곡지구의 성장과 함께 지속적인 발전을 기대할 수 있는 지역입니다. 본 물건은 상업시설이 밀집한 지역에 위치하며, 지하철역과의 접근성이 좋아 유동인구 확보에 유리합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대관계가 불분명한 점은 상권 활성화 수준을 신중하게 평가해야 할 필요성을 제기합니다. 개화산역세권 도시환경정비구역으로 지정된 점은 향후 상권의 긍정적인 변화를 기대하게 하는 요소입니다.

생활정보

단지 인근에 방화초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 지하철 5호선 개화산역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선을 통해 지역 내 및 인근 지역 접근성도 좋습니다. 생활 편의시설은 주변의 주거단지 및 상업시설을 통해 이용 가능합니다.

잠재적 리스크

1. 공실 및 임대 관계 불확실성: 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하여, 낙찰 후 공실 장기화 또는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용 제한: 본 토지는 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물의 높이나 용도 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 학교환경위생정화구역에 해당하여 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 개발 사업 변수: 개화산역세권 도시환경정비구역 지정은 개발 호재로 작용할 수 있으나, 사업 진행 상황이나 방향에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 토지거래 허가구역: 지목 도로에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정은 토지 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 역세권의 판매시설로서, 잠재력을 지닌 입지입니다. 그러나 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불명확한 점, 그리고 공항 관련 제한 구역 등 여러 제약 사항을 고려해야 합니다. 개화산역세권 개발 사업의 진행 상황을 주시하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 개화산역 인접으로 탁월한 접근성과 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

2. 개발 잠재력: 개화산역세권 도시환경정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

3. 마곡지구 인접 효과: 마곡지구 개발에 따른 반사이익 및 수요 증가 가능성.

4. 가격 경쟁력: 현재 감정가(14.3억 원) 대비 시장 가치와 향후 상승 가능성을 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 메리트 확보.

1.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 불쾌감을 유발하거나 환경을 저해하는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 건은 공항시설법에 따른 수평표면구역에 포함되어 있으며, 김포공항과 인접해 있어 항공기 소음이나 비행 경로에 따른 영향은 고려될 수 있습니다. 또한, 공항 관련 중요시설물보호지구에 속해 있어 해당 법규에 따른 시설물 관리 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계