나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6103 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동201호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6103 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동201호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경6103 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설2동 제2층 제105동201호 (방화동, 신마곡벽산블루밍) | 감정가: 1,180,000,000원 | 최저가: 483,328,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울남부지방법원 2024타경6103 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6103 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동201호

용도: 판매시설

감정가: 1,180,000,000원

토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

토지 지분율: 2564.59

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.09㎡ (약 26.95평)

건물 지분율: 8908.86

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, 방화초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 본건까지 차량 진입이 용이하며, 지하철 5호선 개화산역과 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 제공된 정보 상 특이사항이나 주의사항은 명시되어 있지 않으나, 실제 권리 분석 시에는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 면밀히 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 법적 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 서울 강서구 방화동 일대는 대규모 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 지하철 5호선 개화산역이라는 역세권의 이점은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 또한, '개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역'으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 시사합니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 존재하여 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종에 유리한 상권 환경을 갖추고 있습니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 방화동 상권도 활력을 보이고 있으며, 특히 주거 단지 배후 상권은 안정적인 수요를 바탕으로 합니다.

1.5. 생활정보

교통은 지하철 5호선 개화산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선의 시내버스를 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설로는 주변 주거 단지 내 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 방화초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 본건은 공부상 '판매시설'이나 기준 시점일 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 공실 장기화는 수익성 악화의 직접적인 원인이 될 수 있습니다. 또한, 본건은 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 속해 있어 항공기 소음 및 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있어 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있으며, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 군사 관련 규제를 받을 수 있습니다. 토지거래계약허가구역으로 지정된 점(2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일)은 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다. 과거 방화동 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 이전 문제가 제기된 바 있으나, 본건 물건지 자체의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 개화산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 더불어 주변 배후 주거 단지의 잠재적 수요를 바탕으로 하고 있습니다. 특히, 개화산역세권 도시환경정비구역 지정은 지역 발전 가능성을 높이는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 공항, 학교, 군사 관련 규제 등 여러 잠재적 제약 사항이 존재함을 인지해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 개화산역과의 근접성은 우수한 교통 접근성과 잠재적 유동인구 확보 가능성을 제공합니다.

2. 지역 개발 잠재력: 개화산역세권 도시환경정비구역 지정은 향후 지역 가치 상승에 대한 기대를 높입니다.

3. 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 주택가에 형성된 꾸준한 소비 수요는 상권의 안정성을 더합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계